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    【嘉興市】城市規劃管理技術規定

    6332

    1第一章 總 則

    第一章 總 則

    第一條 為加強嘉興市城市建設規劃管理,保證城市規劃的實施,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《浙江省實施<中華人民共和國城市規劃法>辦法》、《嘉興市城市總體規劃》及《嘉興市城市規劃管理暫行辦法》,制定本規定。

    第二條 本規定適用于嘉興市城市規劃區范圍內的各項建設,市域內縣、市所在地城鎮及建制鎮可參照執行。

    第三條 凡在嘉興市城市規劃區范圍內編制的詳細規劃(包括控制性詳細規劃、修建性詳細規劃)應按本規定執行。尚無編制詳細規劃的,按分區規劃和本規定執行。

    2第二章 用地分類及適建范圍

    第二章 用地分類及適建范圍

    第四條 根據中華人民共和國《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137--90),城市用地分類采用大類、中類、小類三個層次的分類體系,共分10大類,46中類、73小類(見表2—1)。

    使用本分類時,可根據工作性質、工作內容及工作深度的不同要求,采用本分類的全部或部分類別。

    城市用地分類代號可用于城市規劃的圖紙和文件。

    城市建設用地包括居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地九大類,不包括水域和其它用地。

    第五條 各類建設用地的使用,應遵循土地使用相容性的原則。在有詳細規劃的地段內進行建設,應按批準的詳細規劃執行;在尚未編制詳細規劃的地段進行建設,應根據城市分區規劃和《各類建設用地適建范圍表》(見表2—2)的規定執行。

    凡(表2—2)中未列入的建設項目,由城市規劃行政主管部門根據對周圍環境的影響和基礎設施的條件,具體核定適建范圍。

    凡需改變規劃用地性質,超出(表2—2)規定范圍的,應先提出調整規劃,按規定程序和審批權限報批,經批準后執行。

    第六條 城市規劃行政主管部門在核定建設項目用地界限時,可以將相鄰的城市規劃道路、綠地、高壓供電走廊、河道控制地帶等規劃用地同時劃入建設項目用地拆遷范圍。

    對應當設置防護地帶的建設項目,城市規劃行政主管部門可以將防護地帶一并劃入建設項目用地范圍。

    第七條 根據嘉興市現狀,按照《嘉興市城市總體規劃》,嘉興市城市規劃區劃分為二類建設區,以不同的控制指標進行規劃、建設和管理。具體劃分如下:

    (一)舊城區:即城中片(舊城中心區)和城外片。具體范圍為:由環城河(西)、新塍塘、東升路、菜花涇港、長板塘、鐵路正線、滬杭復線鐵路83號橋、環城河(南)所圍成的區域。

    (二)新區:舊城區以外的地區。

    3第三章 建筑容量控制指標

    第三章 建筑容量控制指標

    第八條 嘉興市城市規劃區內新建、擴建、改建的建設項目,其建筑容量控制指標原則上應按本章的有關規定執行。表3—1、表3—2、表3—3中建筑密度為上限、容積率為區間值。

    第九條 嘉興市城市規劃區內,建設項目用地面積大于30000平方米的,必須按照城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃編制修建性詳細規劃或城市設計。

    第十條 建設項目用地面積小于或等于30000平方米的,需編制《建設用地總平面圖》、《綜合管線工程總平面圖》,其建筑容量控制指標按已批準的詳細規劃執行,尚未編制詳細規劃的,其建筑容量控制指標應按表3~1、表3—2、表3—3執行。

    第十一條 表3—1、表3—2、表3—3規定的指標中容積率、建筑密度、綠地率適用于單一類型的建設用地。對混合類型的建設用地,其建筑容量控制指標應將建設用地按使用性質分類劃定后,按不同類型分別執行;對難以分類執行的建設用地或綜合建筑物的用地,應按不同性質建筑的建筑面積比例和相應的建筑容量控制指標換算成建筑容量綜合控制指標。

    第十二條 對表3—1、表3—2、表3—3未列入的教育機構、文體科技、醫療保健等設施的建筑容量綜合控制指標,應按有關專業規定執行。

    注:1、民居保護區及環城河兩側地塊的開發建設,按相應的詳細規劃執行。

    2、本表所列用地性質以外的建設用的控制指標,按國家及省有關規定執行。

    3、超高層建筑的開發建設的容積率控制指標酌情調整。

    注:1、民居保護區、環城河及八大水系兩側地塊的開發建設,按相應的詳細規劃執行。

    2、本表所列用地性質以外的建設用的控制指標,按國家及省有關規定執行。  

    3、超高層建筑的開發建設的容積率控制指標酌情調整。

    新區建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標

    第十三條 舊城中心區建筑密集地段,其建筑容量綜合控制指標可根據具體情況經城市規劃行政主管部門批準后按同類控制指標適當調整,但應嚴格控制。舊城中心區內建設項目用地中原有建筑密度低于40%的,按舊城一般區指標控制。

    第十四條 在城市楔形綠地的可建設區內進行建設,其建筑密度不得大于20%,建筑容積率不得大于0.8,具體由城市規劃行政主管部門區別不同性質嚴格控制。

    第十五條 原有建設項目用地范圍內的建筑,其建筑容量綜合指標已達到或超出規定值的,不得再在原有建設用地范圍內進行擴建、加層。

    基地內原有建筑的建筑容量綜合指標雖未超出其規定值,但其擴建、加層對原有總平面布局及空間結構有較大改變的亦不得建設。

    建筑的維修改造工程,不得超出原有建筑平面輪廓線和高度線。否則,應視為加層或擴建。

    第十六條 房地產開發建設用地未達到下列最小面積的,不得單獨建設:

    (一)低層、多層、中高層住宅為10000平方米;

    (二)多層公共建筑為2000平方米;

    (三)高層住宅為3000平方米;

    (四)高層公共建筑為4000平方米。

    房地產建設用地未達到上述規定的最小面積,但因鄰近用地已經完成建設,或因公共設施等限制,確實無法調整、合并,且不妨礙城市規劃實施的,由城市規劃行政主管部門審定。

    第十七條 建設用地內為社會公眾提供開放空間的,在符合消防、衛生、交通等有關規定和本規定的前提下:可按表3-4的規定增加建筑面積,但增加的面積總計不得超過核定建筑面積(建設用地面積乘以核定容積率)的百分之二十。開放空間的計算見附錄二。

    提供公共開放空間建筑面積補償換算表 表3—4


    4第四章 建筑間距

    第四章 建筑間距

    第十八條 建筑間距除必須符合消防、衛生、環保、防災、工程管線和建筑保護等要求外,還必須符合本章的規定。

    第十九條 居住建筑的日照間距應滿足國家有關日照間距的規定,同時根據日照、通風的基本要求和本市用地的實際情況,居住建筑的日照間距必須符合下列規定。

    (一)低、多層居住建筑平行布置時的日照間距。

    1、受遮擋建筑朝向為南北向的[指正南向和南偏東(西)45°以內(含45°),下同],其間距在舊城區不小于產生遮擋建筑的建筑高度的1.2倍;在新區不小于1.3倍。

    2、居住建筑一般不宜采用東西向[正東西向和東(西)偏南45°以內(不含45°),下同]布置,確實無法避免時,其間距在舊城區不小于較高建筑的建筑高度的1.0倍;在新區不小于1.2倍。

    (二)低、多層居住建筑垂直布置時的日照間距在舊城區不小于產生遮擋建筑的建筑高度的0.8倍;在新區不小于1.0倍。

    垂直布置的居住建筑的山墻寬度必須小于或等于12米;山墻寬度大于12米的,其間距按平行布置的居住建筑控制。

    低、多層建筑在已建南北向布置的居住建筑東西側的,且為東西向布置的,其間距按東西側建筑高度的0.8倍控制,且最小間距不小于8米。

    (三)低、多層居住建筑既非平行布置也非垂直布置時的日照間距。

    1、當兩幢建筑的夾角小于或等于45°時,其最窄處間距按平行布置的居住建筑控制。

    2、當兩幢建筑的夾角大于45°時,其最窄處間距按垂直布置的居住建筑控制。

    (四)受遮擋的低、多層居住建筑底層為2.2米以下的車庫層,其遮擋建筑計算建筑高度時允許扣除受遮擋建筑的車庫層層高(只限一層,室內地面至樓板面);受遮擋的低、多層居住建筑底層有其它用途的用房時,遮擋建筑計算建筑高度時不得扣除受遮擋建筑的底層層高;大平臺上的幾棟居住建筑,遮擋建筑計算建筑高度時允許扣除受遮擋建筑的裙房層高(只限底層,室內地面至樓板面)。

    第二十條 多層居住建筑間的山墻間距不小于8米,低層居住建筑與多、低層居住建筑的山墻間距不小于6米。

    居住建筑東(西)側住戶沒有南向采光的,其與相鄰居住建筑東(西)向的間距不適用前款規定的山墻間距,應按第十九條的有關規定控制。

    第二十一條 在符合第十九條和第二十條規定的前提下,低層居住建筑主要朝向間的最小建筑間距為6米。低層居住建筑與多層居住建筑主要朝向間的最小建筑間距為8米,多層居住建筑主要朝向間的最小建筑間距為13米。

    第二十二條 在一類居住建筑及其緊鄰地區進行新建、改建的,與一類居住建筑間距比不得小于1:1.4。

    第二十三條 高層居住建筑與一類居住建筑的間距,必須保證受遮擋的一類居住建筑的居室大寒日滿窗日照的有效時間不少于4小時;對其它居住建筑的遮擋,必須保證受遮擋的居住建筑最少有一個居室大寒日滿窗日照的有效時間不少于3小時。同時還必須符合下列規定。

    (一)高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的建筑間距:

    1、南北向的,不小于南側建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。

    2、東西向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于18米。

    (二)高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的建筑間距:

    1、高層居住建筑與其北側低、多層居住建筑的建筑間距不小于高層建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于24米。

    2、高層居住建筑與其東(西)側低、多層居住建筑的建筑間距不小于18米。

    3、高層居住建筑位于低、多層居住建筑北側的,其建筑間距按第十九條有關規定控制,且不小于15米。

    (三)高層居住建筑與南北向布置的低、多、高層居住建筑垂直布置時的建筑間距不小于較高建筑高度的0.4倍,且不小于15米。

    (四)高層居住建筑與低、多、高層居住建筑的山墻間距應不小于13米。

    第二十四條 非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行車庫等除外)與居住建筑的建筑間距,必須符合下列規定。

    (一)非居住建筑相對位于居住建筑南側或東西側的,其建筑間距按第十九條至第二十三條的規定控制。

    (二)非居住建筑(二十五條、二十六條所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北側的,其建筑間距按第二十七條的規定控制。

    (三)非居住建筑與居住建筑的山墻間距,按居住建筑的山墻間距控制。

    第二十五條 醫院病房樓、休(療)養院住宿樓、幼兒園(托兒所)的活動室、臥室和大、中、小學的教室與相鄰建筑的間距,必須保證被遮擋的上述建筑冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時;在舊城區不少于2小時。

    第二十六條 公共設施用地內主要的低層非居住建筑與南側低層居住建筑平行布置時間距不小于8米,公共設施用地內的多層、高層非居住建筑與南側低層居住建筑平行布置時間距不小于IO米。

    第二十七條 非居住建筑(二十五條、二十六條所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外)間的建筑間距,必須符合下列規定。

    (一)高層非居住建筑平行布置時的建筑間距:

    1、南北向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.5倍,且其最小值18米。

    2、東西向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.4倍,且其最小值15米。

    (二)高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的建筑間距最小值15米。

    (三)多層非居住建筑平行布置時的建筑間距最小值18米。

    (四)低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時的建筑間距按消防間距的規定控制,但最小值為6米。

    (五)以其他形式布置的非居住建筑的間距,按消防間距的規定控制,并由城市規劃行政主管部門核定。

    (六)非居住建筑間的山墻間距按消防間距規定控制并由城市規劃行政主管部門核定。

    第二十八條 值班室、自行車庫與相鄰建筑的間距,在滿足建筑日照間距的前提下,按消防間距的規定控制,并由城市規劃行政主管部門核定。

    第二十九條 由低、多、高層組合成的綜合體建筑之間或與低、多層建筑的建筑間距計算,按低層、多層、高層的有關建筑間距規定分別計算,并由城市規劃行政主管部門核定。

    第三十條 本章未列入的不規則居住建筑的布置形式,必須保證受遮擋的居住建筑最少有一個居室大寒日滿窗日照的有效時間不少于3小時。

    5第五章 建筑退讓

    第五章 建筑退讓

    第三十一條 沿建設項目用地邊界線(或稱用地紅線)和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側以及架空電力線路兩側的建筑物,其退讓距離除符合消防、防汛、交通安全、市政管線、景觀、環保和文物保護等方面的要求外,必須同時符合本章的規定。

    第三十二條 建筑物退讓用地紅線的距離:

    沿用地紅線的建筑物,其退讓用地紅線的距離按以下規定控制,但離界后與建筑物間距小于建筑間距或消防間距時,應按建筑間距或消防間距規定控制。

    (一)各類建筑的離界距離,按表5—1規定的建筑物高度的倍數控制,且不得小于最小距離。

    (二)住宅區小型配套公建(如水泵房、配電房、傳達室、自行車庫,高度不大于6米)的離界距離不宜小于3米。

    (三)各類建筑在其建設項目用地范圍內應滿足防火、防爆、衛生、環境保護以及其他特殊退讓用地紅線的要求。

    (四)建設項目用地紅線即為城市道路邊線的,建筑退讓按后退道路的規劃要求執行;建筑退讓用地紅線或其他規劃控制線時,按其相互間最大距離要求計算建筑退距。

    (五)界外鄰地為公共綠地、廣場等開敞空間時,若有詳細規劃的,按詳細規劃要求執行;沒有詳細規劃的,按本條第一款中居住建筑的退讓執行。 

    (六)地下建筑物的離界距離,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距離)的0.7倍,且其最小值為3米。

    建筑后退用地界距離控制表  表5-1

    第三十三條 建筑物后退道路紅線距離:

    (一)沿城市道路新建、改建建筑,其后退規劃道路紅線的最小距離,應按批準的詳細規劃執行;尚未編制詳細規劃的,應根據不同地段的要求,視道路性質、道路紅線寬度、交叉口視距以及建筑物性質、建筑物高度來確定,具體見表5—2。

    (二)道路交叉口四周的建筑退讓道路規劃紅線距離,在表5—2規定的退距的基礎上,低、多層建筑(含高層建筑裙房)增加2米,高層建筑主體增加5米(均自道路規劃紅線直線段與曲線段的連接點算起)。

    道路交叉口四周的建筑在道路展寬段范圍內應在表5—2規定的退距的基礎上相應增加3米。

    表中退讓距離為下限。

    道路立體交叉口四周建筑后退道路規劃紅線的距離按詳細規劃執行或由城市規劃行政主管部門根據有關規定核定。

    (三)建筑物后退道路紅線的計算,以建筑底層最突出的外墻、柱邊線為準。陽臺、凸形封窗、踏步等突出部分在后退距離的1/5內安排,且其外邊線距道路紅線凈距不小于2米。建筑物附屬的地下構筑物如化糞池、凈化池、地下油罐、地下水池及建筑物附屬的地下管線(與城市管線的連接管線除外)、管井、管溝等退讓道路紅線的凈距應不小于2米。

    (四)地下建筑物(包括半地下建筑物)后退道路規劃紅線的距離不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距離)的0.7倍,且其最小值為5米。

    (五)圍墻(施工臨時圍墻除外)的退讓道路距離不得小于2米,大門、傳達室的退讓距離不得小于3米。

    (六)新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的低、多層建筑(含高層建筑裙房),其面臨城市道路的主要出入口后退規劃道路紅線的距離除經批準的詳細規劃或城市設計另有規定外,不得小于15米并應留出臨時停車或回車的場地,不得影響城市交通。

    (七)沿居住區與居住小區內部道路兩側的建、構筑物,在滿足第四章的建筑間距要求的前提下,距離道路邊緣的最小距離應符合表5-3的規定。

    (八)有下列情況之一的,經城市規劃行政主管部門核定,其退讓距離可適當調整。

    1、城市景觀設計要求、文物保護需要等(包括城市重要標志)。

    2、傳統街道上的擴建或改建工程。

    3、為了保持原有街道空間的延續性,在經批準的詳細規劃中未能按上述指標控制的建設工程,在規劃批準為沿街騎樓道路兩側。但建筑不得超過道路紅線。

    (九)沿公路的建筑物按后退公路兩側邊溝,國道不小于20米,省道不小于15米,縣道不小于10米,鄉道不小于5米。公路在城市規劃區范圍內的路段,沿公路兩側的建筑物應同時滿足后退城市道路紅線的要求。

    第三十四條 建筑物后退河道規劃藍線距離:城市規劃行政主管部門按城市總體規劃確定的八大水系(沿新塍塘、蘇州塘含穆湖溪、長纖塘、嘉善塘、平湖塘、海鹽塘、長水塘、杭州塘)兩側新建建筑物(水利設施除外),其后退河道規劃藍線的距離不小于30米,其它主干河道兩側新建建筑物(水利設施除外),其后退河道規劃藍線的距離除有關的規劃另有規定外,不小于20米,其余河道不小于8米。水源保護帶不小于30米。

    為保持水鄉城市特色風貌,沿河建亭、臺、樓、閣等親水建筑的,其退讓距離可適當調整,由城市規劃行政主管部門會同水行政主管部門共同核定。

    修筑河堤駁坎、碼頭、埠頭,填塞盲河,建造構筑物等活動必須經有關部門批準。

    第三十五條 鐵路沿線建筑物后退最近一道軌道中心線的距離:鐵路干線兩側的建筑工程(鐵路設施除外)與軌道中心線的距離不得小于30米;鐵路支線、專用線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于20米;鐵路兩側的圍墻距軌道中心線的距離不得小于10米,圍墻的高度不得高于3米。

    在鐵路道口附近進行建設的,須符合鐵路道口管理的規定。

    第三十六條 沿城市道路兩側的貨運裝卸泊位應后退道路規劃紅線5米。除有關專業規定外,建筑物退讓城市防洪堤坡腳骨干河道不小于10米,其余河道不小于6米。

    第三十七條 沿架空電力線路兩側新建建筑物按表5—4控制(均從桿路中心算起):

    表5-4

    6第六章 建筑高度控制

    第六章 建筑高度控制

    第六章 建筑高度控制

    第三十八條 建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防、抗震、城市景觀等方面的要求外,應同時符合本章的規定。

    第三十九條 在有凈空高度限制的飛機場、氣象站、廣播電臺、電視臺、其他無線電通訊(含微波通訊)、衛星地面站等設旋周圍新建、改建建筑物、構筑物,其控制高度應符合有關凈空高度的規定。

    第四十條 在文物保護單位傳統建筑保護區周圍及風景名勝區規劃控制地段,新建、改建、擴建建筑物,其控制高度應符合文物和建筑保護的有關規定,并按經批準的詳細規劃執行。尚無批準詳細規劃的,應先編制城市設計或建筑設計方案,進行視線分析,提出控制高度和保護措施后,由城市規劃行政主管部門會同有關部門具體核定(視線分析方法參見附錄二.7)。

    位于城市重要地段的建筑物,其建筑控制高度可視建筑空間環境和城市輪廓線等的要求綜合確定。

    第四十一條 對下列建筑的地上層數進行限定:

    (一)無電梯的住宅除底層架空層及車庫外,總層數不應超過六層(不含躍層)。商住樓一層層高不得大于4.5米,否則應按二層計算建筑面積。特殊情況由城市規劃行政主管部門具體核定。

    (二)中學教學樓不應超過五層。

    (三)小學教學樓不應超過四層。

    (四)幼兒園、托兒所不應超過三層。

    第四十二條 沿城市道路兩側新建、改建、擴建建筑物的控制高度應符合高度控制基本公式:H≤1.5(W+S)。其中

    H—建筑物允許設計高度(米);

    W—道路紅線寬度(米);

    S—建筑物退讓道路紅線距離(米);

    高層建筑次要立面退讓城市道路可以按第五章第三十三條的表5--2的規定執行。

    第四十三條 建筑物臨兩條以上道路時,按較寬道路規劃紅線計算其控制高度,但沿較窄路部分的建筑長度超過30米時,則按窄路計算其控制高度。

    第四十四條 建筑物直接或通過面前道路臨河道、電力線路及在東、西、北側臨廣場的,在計算控制高度時,可將廣場、河道、電力線路保護區的二分之一寬度計為W值。在南側臨廣場的將廣場的四分之一寬度計為W值。

    第六章 建筑高度和建筑退讓

    第六章 建筑高度和建筑退讓

    第二十一條 建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外,還須符合本章規定。

    第二十二條 在城市總體規劃、分區規劃和歷史文化名城保護專項規劃確定的風景區、歷史街區等特定區域的建設控制地帶內新建、改建、擴建建筑物,建筑的高度必須符合城市規劃確定的建筑控制高度或建筑限制高度,尚無規劃指導的,應進行景觀分析后提出高度控制和保護措施。

    在電臺、氣象臺、無線電微波通道及其他有凈空限制的地區,新建建筑物高度還必須符合有關規定。

    第二十三條 沿城市主干道的建筑物高度,必須符合防震等城市防災專項規劃的有關建筑控高要求。 

    第二十四條 沿城市交通性干道、景觀性道路新建、改建、擴建的各類建設項目,其用地紅線后退道路紅線距離不得小于15米;沿城市其它道路的新建、改建、擴建的各類建設項目,其建筑紅線應根據不同地段的要求,后退道路紅線參考(表四)。具體后退距離應按道路性質、道路寬度、交叉口視線等要求以及建筑物的性質、高度等條件確定,并應符合表四規定。其中交叉口后退按較寬道路控制,后退線形以交叉口規劃紅線為基準。

    表四:

    注: 本條規定的用地后退范圍內的用地,是城市綠線建設用地,其建設內容應符合第三十四條的有關規定。建筑物后退道路紅線距離的計算,以建筑物底層最突出的外墻邊線為準。允許陽臺、雨棚、臺階和井道等突出部分在建筑后退距離的1/3內安排,其他附屬構筑物的最外投影線不宜超越建筑紅線。

    沿路單體面寬超過100米的高層建筑,應根據實際情況增加后退道路紅線距離。

    本條不適用于已建建筑與新建道路及交叉口之間的距離要求。

    第二十五條 沿城市河道、居住區級及以上的公共綠地的建筑后退在滿足本規定其他要求的同時,還應后退相應用地的邊界線:建筑主要朝向后退5米以上,次要朝向后退3米以上。

    第二十六條 人流、車流集中的大型商場、影劇院、學校、游樂場、賓館、體育館、展覽館、大型辦公樓等公共設施項目,應合理安排好出入口位置、人流集散場地、停車場地和車輛臨時停靠點,不得影響城市交通。其主要出入口后退建設用地線的距離不得小于12米。同時應符合第二十四條規定。規劃另有要求的,以規劃設計條件為準。

    第二十七條 在舊區改建及其他特定區域執行第二十四條、第二十五條和第二十六條規定有困難,或在遇有特殊要求的道路交叉口時,可根據實際情況確定。

    第二十八條 在公路沿線布置建筑時,其兩側建筑控制區的范圍為國道不小于20米,省道不小于15米,高速公路不小于50米。

    第二十九條 在沿鐵路正線布置建筑(鐵路設施除外)時,除符合有關專業規范規定外,建筑紅線距離最外側鐵軌中心線不宜小于40米。

    第三十條 沿城市高壓架空線走廊的建筑,其投影線離開邊導線的水平安全距離應符合表五規定。在執行表五規定有困難時,由城市規劃行政主管部門會同供電等部門核定。 

    表五:

    注:表五架空線走廊控制寬度,是在單桿單回水平排列或單桿多回垂直排列時的控制寬度,其他情況應按水平安全距離控制。

    第三十一條 建筑物后退用地邊界距離應符合下列規定:

    1、當界外是空地、建設項目性質未明確時,低層、多層建筑后退南北邊界的距離為1.25H/2以上,且不小于5米;面寬不大于32米高層建筑后退南北邊界的距離為1.0H/2以上,面寬大于32米的高層建筑后退南北邊界的距離為1.25H/2以上。山墻后退東西邊界距離按住宅山墻間距的一半控制,且不小于3.5米。建筑其他朝向的后退邊界距離,按建筑高度的一半控制。

    2、當界外建設項目性質已明確時(含已建),建筑后退邊界的距離根據建設項目性質及建筑間距的要求確定,并同時滿足消防等其它間距要求。

    第三十二條 地下建筑物后退建設用地線,不應小于地下建筑深度的1倍,且不小于5米。當界外建(構)筑物、地下工程有特殊要求時,視建筑結構及場地地質情況確定。

    7第七章 建筑外部環境控制

    第七章 建筑外部環境控制

    第四十五條 凡在嘉興市城市規劃區范圍內進行的各項建設工程,應符合嘉興市城市總體規劃和詳細規劃中城市空間環境的規劃要求。在已確定的文物保護單位、城市標志物、自然景點、傳統建筑保護區、歷史遺跡的保護范圍和建設控制地帶、保護范圍(紫線)內不得進行與保護無關的任何建設,建設控制地帶內的新建、改建、擴建建筑物應強調與紫線內主體風格協調,氣質相似,并應符合通視要求。

    第四十六條 各類建設工程在編制總平面規劃、城市設計和建筑設計方案時,應繪制城市坐標和周邊相鄰地段30-50米范圍內的現狀地物、地貌,并研究與相鄰空間環境協調以及與城市基礎設施的連接,處理好與周圍環境的關系。

    成片開發的住宅區和高層建筑,應進行多方案比較,并組織方案審查。(高層建筑的設計文件編制要求見表7-1)。

    第四十七條 需專門編制景觀規劃地區內的各項建設均需符合景觀規劃的有關要求,不需專門編制景觀規劃地區的建設,在提供規劃設計條件和進行技術審查時應充分重視城市景觀因素。

    第四十八條 城市天際線應起伏而有變化。建筑應融入城市輪廓線和街道尺度中,充分開敞,盡量提供公共空間。

    第四十九條 建筑物的面寬,除經批準的詳細規劃另有規定外,按以下規定執行:

    高層建筑設計方案文件編制要求 表7—1

    (一)建筑高度小于、等于24米,其最大連續展開面寬的投影不大于80米;

    (二)建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大連續展開面寬的投影不大于70米;

    (三)建筑高度大于60米,其最大連續展開面寬的投影不大于60米;

    (四)不同建筑高度組成的連續建筑,其最大連續展開面寬的投影上限值按較高建筑高度執行。

    第五十條 街道景觀應具有連續而明確的界面,界面的短缺處或轉向處應通過節點廣場、環境雕塑、小庭園、小品等的互相穿插,形成層次豐富、宜人的城市空間系統,提高城市環境的文化品位。

    第五十一條 城市主干路、次干路兩側的建筑應符合下列要求:

    (一)城市主干路兩側30米范圍內原則上不準建設住宅樓,確需建造時,造型、立面、外裝修設計均應達到公共建筑的要求,并不得設置開敞式陽臺、曬衣架及外凸式防盜網。主、次干路兩側不得設置鍋爐房、煙囪、廚房等有礙景觀、市容的輔助設施。

    (二)變電所、泵房、垃圾中轉站等確需設置時,要根據消防、環保、各項專業技術規范進行布置,對于煙塵、噪聲及有害氣體的環境衛生防護距離應按有關規定在其用地范圍內解決,其外部形象應與周圍景觀環境相協調,出入線路應埋入地下。

    (三)沿街建筑形象應符合多樣統一的藝術原則。統一考慮四個立面,精心設計第五立面(屋面)。住宅不設北露臺。 

    沿街立面放置外露式空調器時,應考慮做好隱蔽處理且不影響建筑立面效果,空調的冷凝水應集中用管道排放。建筑屋頂確需設水箱、冷卻塔、樓梯間、電梯間等設備用房時,應統一協調設計。

    第五十二條 室外裝修不得增加建筑面積,裝修后建筑物風貌應與周圍環境相協調,并不得違反有關間距、景觀的規定。

    第五十三條 新建、改建的步行街區應符合象征性、簡潔性、商業性、以人為本原則。注意櫥窗、鋪地、座椅、路燈、廢物桶等細部設計,創造親切宜人的購物空間。

    第五十四條 建筑色彩和外飾面材料控制。建筑物配色應根據功能需要并考慮既與周圍環境相協調又適當變化,新建建筑物用色應考慮和城市、街道、小區、綠化、水面、毗鄰建筑物等環境色彩相協調。建筑外飾面材料應充分利用材料的本色和表面效果,力求色澤清新淡雅,遠看近觀均適宜。同時考慮太陽輻射熱的反射和吸收等特性,高層建筑外飾面使用玻璃幕墻的面積比例應控制,盡量減少光污染。

    城市主干路、立交橋兩側的建筑物其玻璃幕墻的高度應控制在20米以下,其余路段應控制在10米以下,并應采用反射率小于12%的低反射玻璃,其余部分應采用反射率小于30%的幕墻玻璃。城市主要道路(路寬18米以上)沿街建筑立面不得采用馬賽克類材料,底層商店不得采用鋁合金卷簾門作分戶門,作為防盜設施時應通透、美觀。

    第五十五條 凡在嘉興市城市規劃區域內的城市道路、公路干線、廣場、公園、風景名勝區和其他公共場所設置廣告、雕塑、小品應先進行規劃和設計,并符合下列規定:內容健康、造型優美、材質精致、保證安全。設計應與其設置環境的人文、自然景觀相協調。

    進行建筑設計時,應在方案中同時考慮好招牌、廣告、門牌等的設置位置、尺寸、色彩、與建筑本身的關系等因素。

    戶外廣告、落地燈箱、指示牌、標語牌沿道路布置時在道路交叉口和綠化隔離帶不得影響交通和視線要求。落地燈箱廣告距人行道凈高應不小于2.5米;城市快速路的設置間距不小于200米,主、次于路的設置間距不小于80米,一般城市支路不小于60米,商業街不小于40米。同一路段上設置的廣告、燈箱、標牌等尺寸、高低、方向應一致。沿道路設置時,宜平行布置,并盡量壓縮占道路橫斷面的寬度。規劃的商業街除外。

    建筑物上設置廣告時,不得破壞原有建筑造型。戶外廣告、標牌平行建筑外墻布置時,不得突出建筑外墻0.6米,垂直建筑物外墻布置時,不得突出建筑外墻1.5米,離室外地坪面高度應大于3.5米。

    跨越道路原則不設商業性廣告。公益性廣告的設置,應滿足凈高5.5米,間距不小于200米的要求。

    戶外公用電話應按建筑小品的要求統一設計,其位置不得影響行人交通,并不得在道路交叉口影響交通視線處設置。

    戶外廣告等的照明裝置不得對周邊環境產生視覺污染,照明應采用散射光、漫射光,不得采用直射光。

    城市雕塑、重要政治性、紀念性題材和重要、重點地段的建筑小品應報嘉興市城市規劃委員會審查。

    城市紀念性建筑、文化教育設施、政府行政用地的范圍內,不得設置商業性廣告。高層建筑的外墻面、消防登高面不得設置廣告構筑物,高層建筑的屋頂、裙房頂不得設置破壞建筑物原有造型、空間格局的廣告構筑物。

    第五十六條 為保持嘉興市的江南水鄉城市特色,創建園林城市的獨特景觀,城市濱臨河(湖)地區建設應符合下列規定:

    (一)城市濱臨河(湖)地區不作成片高密度開發。濱臨河(湖)建筑的景觀開發必須按城市規劃和城市設計導則,形成完整的空間序列,合理安排活動功能、休閑設施和造景。

    (二)濱臨河(湖)區岸邊應組織盡可能長的連續性綠化步行帶,毗鄰用地應與之保持視覺與實際可達性。

    (三)傳統民居保護區、水鄉特色街區,應進行整體性岸線整理,把岸線形式和水體形態、兩岸建筑、用地功能結合起來進行設計。沿河建筑通過石橋、碼頭、廊棚、亭、閣、親水平臺等小空間達到與水體的相互滲透。沿河界面應通過連續的肌理、屋面形式和統一色調達到協調效果。

    (四)濱臨河(湖)建筑應保持臨水跌落的高度秩序,體量組合既主次分明、豐富多彩又完整統一,以符合城市景觀的要求。

    第五十七條 城市道路照明應以滿足交通安全為原則,選用高效節能、造型明快簡潔、適宜所處環境的功能型燈具。燈具選擇還應注重光源的色溫和顯色性選擇,并考慮維修方便,兼顧城市空間中其他信號和標識系統的要求。

    8第八章 綠地控制

    第八章 綠地控制

    第五十八條 城市綠地分為公園、街頭綠地、園林生產綠地和防護綠地,各項綠地的設置必須符合本章及第三章有關規定。

    第五十九條 計算綠地率的綠地面積包括:建設用地內的公共綠地、宅間綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地面積。

    建設用地內的綠地規劃宜采用集中與分散相結合方式布置,應保留和利用用地范圍內的已有樹木和綠地。

    第六十條 新建、改建、擴建工程等,其用地內的綠地率為:

    (一)新建居住區為30%;

    (二)交通樞紐、倉儲、商業區為25%;除安全、消防等有特殊規定的項目外,工業生產企業等工業用地為20%;

    (三)教育、衛生、休療養院、機關團體、公共文化設施、部隊等單位用地為35%;

    (四)綜合用地的綠地率計算應按不同性質建筑的建筑面積比例分別計算;

    (五)屬于舊城中心區的,可對上述規定指標降低五個百分點。如確實難以達到規定綠化指標的,經城市規劃行政主管部門和園林部門同意,可將屋面地栽綠化面積或地面植草磚面積(每塊面積均不得小于100平方米)折算成地面綠化面積(見表8—1)。屋面地栽綠化及地面植草磚折算公式如下:

    F=M×N

    式中 F—地面綠地面積(平方米)

    M—屋面地栽綠化面積或植草磚面積(平方米)

    N—有效系數

    表8—1

    第六十一條 居住區內公共綠地應根據居住區不同的規劃組織結構類型,設置相應的中心公共綠地,包括居住區公園(居住區級)、小游園(小區級)和組團綠地(組團級),以及兒童游戲場和其它的塊狀、帶狀公共綠地等,并應符合以下規定:

    (一)中心綠地的設置應符合以下規定:

    1、符合表8—2規定,表內“設置內容”可視具體條件選用;

    各級中心公共綠地設置規定 表8—2

    2、至少應有一邊與相應級別的道路相鄰;

    3、綠化面積(含水面)不宜小于70%;

    4、宜采用開敞式;

    5、組團綠地的設置應滿足有不少于1/3的綠地面積在標準的建筑日照陰影線范圍之外的要求,并便于設置兒童游戲設施和適于成人游憩活動。其中院落式組團綠地的設置還應滿足本章表8—3中各項要求,其面積計算起止界應符合附錄二.8中有關規定。

    院落式組團綠地設置規定 表8—3

    注:(1) L—南北兩樓正面間距(M);

    L2-當地住宅的標準日照間距(M);

    S1-北側為多層樓的組團綠地面積(M2);

    S2-北側為高層樓的組團綠地面積(M2)。

    (2) 開敞型院落式組團綠地應符合附圖五的要求。

    (二)其它塊狀、帶狀公共綠地應滿足寬度不小于8米、面積不小于0.04公頃和本條(一)中的2、3、4項及第5項中的日照環境要求。

    (三)居住區內公共綠地的總指標,應根據居住人口規模分別達到:組團不少于0.5平方米/人,小區(不含組團)不少于1平方米/人,居住區(不含小區與組團)不少于1.5平方米/人。

    (四)舊城區改造可酌情降低,但不得低于相應指標的70%。

    第六十二條 城市各類道路的綠化標準為:

    (一)園林景觀道路綠地率不低于40%;

    (二)紅線寬度大于50米的道路綠地率不低于30%;

    (三)紅線寬度在40—50米的道路綠地率不低于25%;

    (四)紅線寬度小于40米的道路綠地率不低于20%。

    (五)屬于舊城中心區范圍的,可對上述規定指標降低五個百分點。

    第六十三條 城市內鐵路兩旁的防護林帶寬度各不少于50米,電力高壓走廊下應設置防護綠帶。沿新塍塘、蘇州塘、長纖塘、嘉善塘、平湖塘、海鹽塘、長水塘、杭州塘八條河道規劃藍線兩側設置30米以上綠化帶,其它主干河道規劃藍線兩側設置20米以上的綠化帶,其余河道兩側綠化帶不得小于8米。規劃上有特殊要求,綠化帶小于8米的,應征求水行政主管部門意見。

    9第九章 城市道路、停車場

    第九章 城市道路、停車場

    第六十四條 城市道路規劃控制指標見表9—1。

    第六十五條 城市道路平面交叉口的進出口應設展寬段,并增加車道條數。展寬段的長度,在交叉口進出口道外側自緣石半徑的端點起算60米,建筑相應后退。

    第六十六條 城市道路應設置港灣式停靠站,間距500—600米。道路交叉口附近的站位一般設在交叉口的出口道一側。

    停靠站控制用地不小于30米×2.5米。

    第六十七條 跨越城市道路的空中通道內不得設置商業設施,通道凈寬度不大于6米,在城市干路上凈高不小于5.5米,其它道路上凈高不小于5米,并符合交通、消防的要求。

    第六十八條 新建、改建城市道路和城市大型文化、體育、商業、服務設施、公共綠地、廣場等公共場所和居住區,應按國家有關規范設置為殘疾人通行的無障礙通道。

    第六十九條 建設基地的機動車出入口,應在基地周邊等級最低的道路上安排。如需設兩個以上機動車出入口的,應按道路等級從低到高的順序安排。

    建設基地的機動車出入口與城市道路的交角不小于75o,出入口的位置距城市道路紅線交點的凈距為:主、次干道不小于50米,支路不小于30米,距橋隧坡道起止線不小于50米。

    第七十條 機動車公共停車場(庫)應主要設置于市中心、商業區、體育中心及主要交通樞紐等處,并符合下列要求:

    (一)停車場(庫)的服務半徑,在城市中心地段不大于300米,在一般地段不大于500米。

    (二)停車場(庫)的出入口應設在次干路或支路上,距城市道路交叉口的距離不小于70米。

    (三)停車庫一般應設兩個出入口。

    少于等于50個停車位的停車庫,可設一個單車道出入口;

    51—150個停車位的地上停車庫,或少于100個停車位的地下停車庫,可設一個出入口,但必須為雙車道;

    大于300個停車位的停車庫,出口和入口應分開設置,兩個出入口之間的距離應大于20米。

    (四)雙車道出入口寬度不小于7米,單車道出入口寬度不小于4米。直線條件的坡道,其坡度不大于15%,有彎度的坡道,其坡度不大于12%,車庫出入口退離規劃道路紅線不小于5米。

    (五)機動車公共停車場(庫)在其用地周邊應設綠化隔離帶,寬度不小于lO米,綠地率不小于20%。室外停車場應選擇高大樹種按停車方式、間距進行種植,地面宜采用植草磚;室內停車庫單獨建設時,建筑退讓及間距控制按有關規定執行,建筑密度不大于50%。

    第七十一條 居住區、居住小區內(一類居住建筑除外)的機動車停車場(庫)應集中設置,不得分戶設置在住宅底層。

    獨立地段居住組團的停車設施,若無條件采用獨立式時,可采用地下室、半地下室或底層架空形式,在建筑密度、容積率不突破規劃控制指標的前提下,可采用幾幢住宅底層連體架空形式布置停車設施。

    第七十二條 居住區內機動車出入口應避開主要人流通道,夜間臨時停車(只限小汽車)應停在居住區允許停車的道路的一側,停車帶寬度不宜小于2.5米,車道斷面寬度應大于8米。較窄道路需停車時,可增設港灣式停車用地,其寬度應大于2.5米。

    第七十三條 各類建設工程停車場(庫)配建指標按表9—2控制,室外地面停車位不大于配建指標的20%。

    配建停車場(庫)位必須在總圖中表示,并與主體建筑工程同步設計、施工和使用。

    建設項目停車位控制指標 表9—2

    續表 表9—2

    說明:

    1、停車場用地面積:小型汽車25平方米/車位,自行車1.2平方米/車位;停車庫建筑面積:小型汽車35平方米/車位,自行車1.8平方米/車位。

    2、不足基本單位的項目,按基本指標配建,且只入不舍。

    3、表中未列出的建筑類型,參考相近建筑類型的配建停車指標執行。

    4、表中二類住宅的機動車配建指標中,建設項目為經濟適用房、拆遷安置房等,可以按上表規定的70%配建。

    5、表中機動車停車位以小型汽車為標準當量表示,車輛當量換算系數見表9—3:

    表9—3


    10第十章 市政公用設施及管線綜合

    第十章 市政公用設施及管線綜合

    第七十四條 城市給水采用統一集中供水方式,嚴格控制單位自備水源,非生活飲用水不應采用地下水源。

    地下水應逐步實行零開采。

    地表水作為城市供水水源,必須設置一級保護區、二級保護區和準保護區,并設置明顯的標志。各保護區的具體界限,在城市總體規劃與分區規劃中確定。

    作為生活飲用水水源的深井周圍三十米范圍內(巖溶水及易受污染的深井相應擴大),嚴禁設置廁所、污水坑、糞坑、滲水坑、垃圾堆等污染源,已建者必須拆除。

    第七十五條 城市規劃區內應采用分流制排水系統,舊城區應改建為截流制排水系統,并結合舊城區改造逐步實現分流制。

    雨、污水泵站應根據城市專業規劃和分區規劃確定位置,控制用地,并適當安排綠化隔離用地。

    第七十六條 公共加油(氣)站按以下要求設置:

    (一)在城市建成區內不應建一級加油站、一級液化石油氣站和一級加油加汽合建站。

    (二)城市建成區內的加油站,宜靠近城市道路,不宜選在城市干道的交叉路口中心50米范圍內。

    (三)加油(氣)站應大、中、小型結合,以小型為主,用地面積按下表10-1控制:

    1、加油(氣)站應附設車輛加油(氣)等候車道。

    2、加油(氣)站的選址應符合規劃及有關規范要求。

    3、加油(氣)站污水須經過截流設施后才能排入城市排水管道。

    第七十七條 城市環境衛生設施應符合布局合理、方便使用、整潔衛生和有利于環境衛生作業要求,并應與舊城改造、新區開發同時規劃、設計、施工、驗收和使用。

    第七十八條 公共廁所的間距或服務范圍:

    人流高度密集的街道和商業區間距不大于300米;一般街道750—1000米;未改造的老居民區服務半徑100—150米;新建居民區服務半徑不大于500米。

    單獨設置的公共廁所與民用建筑開窗一側間距不小于5米,無窗一側不小于3米。但與公廁無關的建筑面積不得超過公廁建筑面積的20%。

    第七十九條 每座垃圾房面積6-10平方米,服務半徑100米以內。舊城未改造區設垃圾房有困難地段,采取定時、定點、流動收集。

    第八十條 垃圾轉運站一般在居住區或城市的工業、市政用地中設置,采用封閉式、便于機械操作的站舍,盡量做到一次轉運。

    小型垃圾轉運站每2至3平方公里設置一座,用地面積100-300平方米,與周圍非居住建筑物的間距不小于5米,與居住建筑不小于10米。

    大、中型垃圾轉運站每10-15平方公里設置一座,用地、附屬建筑面積指標見表10—2:

    第八十一條 電力、電信、有線廣播電視管線總平面規劃設計應符合下列規定:

    (一)總用電量10000千伏安以上的應單獨或在建筑物內建開閉所,總用電量小于10000千伏安的配建變電室,要求設在主體建筑物內,建筑面積60—160平方米。

    1、住宅小區永久性供電配套設施用房面積詳見表10—3;

    2、其他公共建筑等在考慮留有公用環網開關室或開閉所位置時,用戶應自留配電房位置,大小視其容量而定。

    (二)電信容量在600門以上時,應在建筑物內設交接間或電信機房,超過4000門以上的設模塊局。電信交接間或電信機房不宜與配電室相鄰。

    (三)有線廣播電視在城市內設立的分中心機房,每處建筑面積100—200平方米。每500戶用戶在建筑物內設立有線廣播電視分配機房,凈高不低于2.2米,面積10—12平方米。

    第八十二條 城市各類工程管線的建設,應符合城市規劃各階段工程管線綜合規劃的要求,遵循先地下后地上、先深埋后淺埋的建設程序,提倡使用綜合管溝。

    工程管線的布置應充分利用現有管線,結合道路規劃的橫斷面,考慮今后的發展變化。

    工程管線原則上采用地下敷設方式。明線架設時,同一性質的管線應合桿架設。電信、電力與廣播電視線路在征得有關部門同意,采取相應措施后,才可合桿架設。

    工程管線應與道路中心線平行敷設。同一管線不宜自道路一側轉到另一側,穿越道路的管線應盡量與道路中心線垂直。

    第八十三條 沿道路設置管線,從道路中心線到道路紅線方向,一般布置次序為:污水、雨水、給水、燃氣、熱力、電信、廣電、電力。

    管線一般布置原則為:

    道路中心線以東(南)安排:雨水、給水、熱力、電力;

    道路中心線以西(北)安排:污水、燃氣、電信、廣電。

    機動車道下盡量不布置地下管線。

    市話、長話、聯通、廣播電視及人防等專用電信電纜,宜同溝埋設,在保證安全的條件下,光纜可與電力同溝埋設。

    第八十四條 工程管線交叉敷設時,自地表向下一般的排列順序為:電信、廣電、電力、熱力、燃氣、給水、雨水、污水。

    第八十五條 工程管線之間及其與建(構)筑物之間的最小水平凈距應符合表10—4的要求。

    工程管線的最小覆土深度應符合表10—5的要求。

    工程管線交叉時最小垂直凈距應符合表10—6的要求。

    當實際情況難以滿足時,采取安全措施后可適當減小凈距。

    注:大于35kV直埋電力電纜與熱力管線最小垂直凈距應為1.00m。

    第八十六條 城市道路平均每隔200米路段及每個交叉口,預埋管線溝,與道路主體工程同步設計和建設(外環快速路視具體情況確定)。

    第八十七條 管線穿越河道時,埋深不應妨礙河道的通航、疏竣、泄洪、送水,并保證管線安全。

    管線跨越河道時,其凈空高度須符合防洪和航運的要求,并按有關部門規定實施。

    第八十八條 新建橋梁需敷設管線的,應與橋梁同步設計、同步建設,不能同步建設的必須預留管位。

    第八十九條 市區中環路內原則上不得新建架空線路及各種架空管道。

    第九十條 路燈電纜應穿入套管,并埋設于人行道或分隔帶下,覆土深度大于0.25米,與道路側石水平凈距不大于0.4米。

    11第十一章 附 則

    第十一章 附 則

    第九十條 本規定實施前已取得《建設項目選址意見書》或《建設用地規劃許可證》,并經核定規劃設計條件的建設項目,或已取得《建設工程規劃許可證》的建設工程,在有效期內,仍按原規定執行,超過有效期的,由規劃行政主管部門重新核定。

    第九十一條 本規定由嘉興市建設局負責解釋。

    第九十二條 本規定自2004年12月1日起實行。

     附錄一 計算規則

    附錄一 計算規則

    1、建筑面積計算

    原則上按國家有關建筑面積的計算規則計算。

    對高度在2.2米以下(不含2.2米)的設備層,可不計建筑面積;對設備層兼作避難層的,其高度可適當放寬,由城市規劃行政主管部門核定;

    對高度在2.2米以下(不含2.2米)的車庫層,按1/2計建筑面積;

    對上人閣樓,高度在2.2米以下(不含2.2米)的部分,按1/2計建筑面積,高度超過2.2米的部分計全部建筑面積。

    2、容積率計算

    在計算容積率時,當地下室布置為商業、娛樂、倉庫、餐廳、食堂、辦公、管理等用房時,其建筑面積計入,反之地下室的建筑面積不計;屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計;用作開放空間的建筑面積不計;半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的根據其使用性質按本款前面所述確定。

    3、建筑基地面積計算

    建筑基地面積以城市規劃行政主管部門正式劃定用地紅線的面積為準。城市道路規劃紅線和河道藍線內的面積不得計入。

    4、開放空間的條件和計算

    (1)開放空間是指在建筑基地內,為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內外空間。開放空間必須同時符合下列條件:

    a、沿城市道路、廣場留設;

    b、任何一方的凈寬度在6米以上,實際使用面積不小于150平方米;

    c、以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在±5.0米以內(含±5.0米);

    d、提供室內連續開放空間的,其最大高差為—5.0米至12米且開放地面層;

    e、向公眾開放綠地、廣場的,應設置座椅等休息設施;

    f、建設竣工后,應設置相應的標志,并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理;

    g、常年開放,且不改變使用性質。

    (2)、開放空間有效面積的計算公式如下:

    F=M×N

    式中:F—開放空間的有效面積,M—開放空間向公眾開放的實際使用面積,N—有效系數。

    有效系數(N)按下列條件確定:

    a、室外開放空間在地面的,其地坪標高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(含±1.5米)時,N=1.0;

    b、提供室內開放空間,如其標高與室外基地地面的高差在±5.0米以內,或提供室內連續開放空間,其標高與室外基地地面的高差在—5.0米至12米時,N=1。

    5、建筑日照間距計算

    L=i×(H-H1+H2)+L1

    L:建筑日照間距 

    i:日照間距系數

    H:產生遮擋建筑高度

    H1:允許扣除的被遮擋建筑底層層高

    H2:產生遮擋建筑與被遮擋建筑的室外地坪高差

    L1:產生遮擋的建筑檐溝(雨篷、北陽臺)出挑寬度

    突出建筑物北沿墻的樓梯、北陽臺、窗臺遮陰板及出屋面的老虎窗等超過建筑物長度的1/5的,計入遮陰范圍。

    6、建筑高度計算

    (1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口頂,(見附圖一);有女兒墻的屋面,自室外地面算至女兒墻頂(見附圖一)。

    (2)坡屋頂建筑:屋面坡度小于30度(含30度的),自室外地面算至檐口頂(見附圖一);坡度大于30度的,自室外地面算至屋脊頂(見附圖一)。

    (3)水箱、電梯機房、樓梯間、設備用房等突出屋面的附屬設施,其高度在5米以內,且水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,不計入建筑高度。

    7、建筑高度控制視線分析:

    根據文物保護單位傳統建筑保護區的周圍環境.選擇適當視點確定視線走廊,進行視線分析。視點的距離應大于或等于3H。因現狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的,視點距離可適當縮小,但不得小于2H(見附圖二)。

    8、各類建設用地內的綠地面積計算:

    (1)宅旁綠地面積計算的起止界應符合附圖三的規定:綠地邊界對宅問路、組團路和小區路算到路邊,當小區路設有人行道時算至人行道邊,沿居住區路、城市道路則算至紅線;距房屋墻腳1.5米;對其它圍墻、院墻算至墻腳;

    (2)道路綠地面積計算,以道路紅線規劃的綠地面積為準進行計算,

    (3)院落式組團綠地面積計算起止界應符合附圖四的規定;綠地邊界距宅間路、組團路和小區路邊1米;當小區路有人行道時,算到人行道邊;臨城市道路、居住區級道路時算至道路紅線;距房屋墻腳1.5米;

    (4)開敞型院落組團綠地,應符合本規定第八章表8—3要求;至少有一個面面向小區路,或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路敞開,并向其開設綠地的主要出入口應符合附圖五的規定;

    (5)其它塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿居住區(級)道路、城市道路的公共綠地算至道路紅線。

     附錄二 名詞解釋

    附錄二 名詞解釋

    1、容積率:指建筑物地面以上各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值。當地下室布置為商業、娛樂、倉庫、餐廳、食堂、辦公、管理等用房時,其建筑面積總和應包括該項面積。

    2、建筑面積:指單個建筑物中所有的由墻體圍合的有頂空間(含墻體)的面積。

    3、基地面積:指用于某一項目建設或某一基地范圍的地塊面積。

    4、建筑密度:指某一基地范圍內,所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率(%)。

    5、建筑間距:指相鄰兩建筑相對部分外墻之間的最小垂直距離。建筑物北陽臺和北梯出挑突出部分寬度之和大于1/5該建筑物長度,南陽臺出挑突出部分寬度之和大于1/2該建筑物長度時,則出挑尺寸計入建筑物總進深。

    6、建筑日照間距比:指南側建筑的建筑高度與建筑間距的比例。

    7、低層建筑:指建筑高度不大于10米的建筑,低層居住建筑是指層數為一層至三層,并用于居住的建筑。

    8、多層建筑:建筑高度10米(含10米)至24米的建筑。多層居住建筑指層數為四層至六層用于居住的建筑。

    9、中高層建筑:七層至九層的用于居住的建筑。

    10、高層建筑:指建筑高度24米以上(含24米)的建筑,高層居住建筑為十層以上(含十層)。

    11、超高層建筑:指建筑高度大于100米(含100米)的建筑。

    12、條式建筑:指與生活居住建筑正面相鄰的建筑面長度大于30米(含30米)的各類建筑。

    13、點式建筑:指與生活居住建筑正面相鄰的建筑面長度小于30米的各類建筑。點式建筑兩側有遮擋陽光的建筑,且點式建筑與相臨兩建筑之間建筑間距小于點式建筑本身長度的0.5倍時,點式建筑視同條式建筑。

    14、商業建筑:指綜合百貨商店、商場、經營各類商品的專業零售和批發商店,以及飲食等服務業的建筑。

    15、公寓式辦公建筑:指單元式小空間劃分、每個單元平均建筑面積大于、等于150平方米,有獨立衛生設備的辦公建筑。每個單元平均建筑面積小于150平方米或有廚房設施的,均按居住建筑處理。

    每個單元的平均面積等于標準層的建筑面積除以該層單元數。

    16、一般辦公建筑:非單元式小空間劃分,按層設置衛生設備的辦公室。

    17、商住綜合樓:指商業和居住,辦公混合的建筑。

    18、裙房:指與高層建筑緊密連接,組成一個整體的多、低層建筑。裙房最大高度不超過24米(不含24米),超過24米(含24米)的按高層建筑處理。

    19、綠地率:指某一基地范圍內綠地與基地總面積的比率(%)。

    20、建筑控制線:指根據城市規劃需要確定的建筑可建范圍的控制線。 

    21、居室:指臥室、起居室(也稱廳)。

    22、一類居住建筑:一至三層獨立式或連立式居住建筑(排屋)。


     附錄三 建筑間距圖例

    附錄三 建筑間距圖例

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