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    【嘉興市】《嘉善縣城鄉規劃管理技術規定》

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    1第一章 總 則

    第一條 為加強嘉善縣城鄉規劃管理,保證城鄉規劃的實施,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省城鄉規劃條例》等有關法律法規、行政規章及相關技術規范,結合我縣實際,制定本規定。

    第二條  本規定適用于嘉善縣行政區域內的各項建設工程。臨時建設、零星工程建設、城鎮居民私房翻建等按照有關規定執行。

    第三條  各項建設工程的建設和管理應當按經批準的控制性詳細規劃執行,控制性詳細規劃中未予規定的,按本規定執行。控制性詳細規劃的編制一般應符合本規定的要求,城市有機更新范圍內、歷史文化名鎮保護區、歷史街區、旅游度假區、新區核心區域等對用地和建設管理有特殊要求的,控制性詳細規劃可以突破本技術規定,但應專題討論說明,并隨控制性詳細規劃一并報批。


    2第二章 用地管理

    第一節 建設用地分類

    第四條 用地分類包括城鄉用地分類和城市建設用地分類兩部分,具體分類和代碼按《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-2011)(附表一、附表二)執行。

    第五條 建設用地分為城鎮建設用地和村莊建設用地兩種類型,其中城鎮建設用地包括中心城區規劃城鎮建設用地和鎮規劃建設用地。

    中心城區、鎮規劃建設用地范圍在嘉善縣域總體規劃和各鎮總體規劃中依法劃定。

    村莊規劃建設用地在經批準的村莊規劃中依法劃定。

    第六條 各類建設用地的劃分和使用應符合經批準的控制性詳細規劃。用地相容性要求應在控制性詳細規劃中予以明確。

    鼓勵合理的土地混合使用,以促進土地集約使用和提升城市活力,并應符合以下原則:(一)保證城市用地結構平衡;(二)滿足城市公共設施的配套要求;(三)不對城市環境產生負面效應;(四)不對城市交通產生較大影響;(五)不影響公共安全;(六)不影響周邊建設用地的利用效率。

    第二節 建筑容量控制指標

    第七條 新建、改建、擴建的建設項目,其建筑容量控制指標,應根據已批準的控制性詳細規劃執行。編制控制性詳細規劃和地塊前期研究報告時,應加強建筑高度、容積率和建筑密度三大技術經濟指標對地塊利用及空間形態的引導性和約束力。

    建設用地的建筑容量控制參照表2-1的規定執行。超高層建筑的建筑容量控制及建設要求由縣城鄉規劃主管部門根據地塊前期研究報告具體核定。

    第八條 表2-1規定的指標中的建筑高度、容積率、建筑密度適用于單一功能、空間形態和建筑類型的建設用地。對混合形態和類型的建設用地,其建筑容量控制指標應按不同性質建筑的建筑面積比例和相應的建筑容量控制指標換算成建筑容量綜合控制指標。

    第九條 特定區域、公共管理與公共服務設施用地、公用設施用地等表2-1未予列入的建設用地控制指標,應按經批準的控制性詳細規劃和有關專業規劃執行。

    第十條 原有建設項目用地范圍內的建筑,其建筑容量綜合指標已達到或超出控制性詳細規劃確定的建設強度上限或相關規定限值的,不得再在原有建設用地范圍內進行擴建、加層。

    原有建筑的建筑容量綜合指標雖未超出其規定值,但其擴建、加層對原有總平面布局及空間結構有較大改變的亦不得建設。

    建筑的維修和裝修工程,不得超出原有建筑平面輪廓線和高度線,且不得超出原有建筑面積。否則,應視為加層或擴建。

    第十一條 零散用地一般應根據控制性詳細規劃進行調整、合并,與周邊地塊統一開發,無法統一納入物業管理的零散用地不宜單獨作為住宅用地進行開發,確實無法調

    整、合并的,宜作為綠地、停車場、廣場等公共開放空間,社區配套用房、公廁、變配電房、泵站等公益性用地。但特殊情況下,且不妨礙城市規劃實施的,可由城鄉規劃主管部門經專題論證后審定。

    第十二條  若相鄰兩個及以上地塊為同一類型用地且為同一開發主體,各地塊經濟技術指標可統算。

    第三節 其他建設用地的管理要求

    第十三條 商業辦公類項目規定:

    (一)商業辦公類項目的土地出讓,規劃條件應明確用地性質和用途,并納入土地招拍掛文件和土地使用權出讓合同。

    (二)商業辦公類項目禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式,建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點,禁止設置外挑式陽臺、外挑式露臺、飄窗等,除集中設置的食堂外,不得設置廚房和燃氣管道。

    商業辦公類項目公共衛生間按層集中設置,允許每個標準層建設不超過3個帶獨立衛生間的分割單元,其中標準層面積小于600平方米的,帶獨立衛生間的分割單元不超過2個。

    (三)商業類項目不得進行虛擬分割,酒店類建筑只能按整幢銷售(轉讓)、辦證。

    (四)允許分割轉讓(銷售)的商業、辦公類項目,開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱,其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能,并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。

    第十四條 符合建筑安全、消防、環保、道路交通等有關強制性內容,并經利害關系人同意,經批準臨時改變房屋用途的,原則上不得增加建筑面積,但下列情況除外:

    (一)因必要的交通、消防、配電等要求增加建筑面積的。

    (二)因層高隔斷使用引起建筑面積增加的。

    第十五條 工業用地的建設應符合以下原則:

    (一)工業用地應提倡建設多層通用廠房;有特殊工藝要求的工業項目,其指標可根據實際情況經專業評估確定。

    (二)工業項目內部行政辦公及生活服務設施用地面積不應超過總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。


    3第三章 建筑管理

    第一節 建筑間距

    第十六條 建筑間距除必須符合消防、衛生、環保、防災、管線和建筑安全、歷史文化保護等要求外,還必須符合本章的規定。

    第十七條 居住建筑的建筑間距應滿足國家有關日照間距的規定。根據日照、通風的基本要求和本縣用地的實際情況,低、多層居住建筑的建筑間距必須符合下列規定:

    (一)平行布置時的建筑間距:

    1、受遮擋建筑朝向為南北向的[指正南向和南偏東(西)45°以內(含45°),下同],與其北側居住建筑的間距,不小于南側建筑高度的1.3倍;

    2、居住建筑一般不宜采用東西向[指正東西向和東(西)偏南45°以內(不含45°),下同]布置,確實無法避免時,其間距不小于較高建筑的建筑高度的1.2倍;

    (二)垂直布置時的建筑間距:

    1、低、多層建筑在已建南北向布置的居住建筑的南側的,其間距不小于南側建筑高度的1.0倍。

    垂直布置的產生遮擋建筑的山墻寬度必須小于或等于12米;山墻寬度大于12米的,其間距按平行布置的居住建筑控制。

    2、低、多層建筑在已建南北向布置的居住建筑的東(西)側的,且為東西向布置的,其間距按東(西)側建筑高度的0.8倍控制,且最小間距不小于8米。

    (三)既非平行布置也非垂直布置時的建筑間距:

    1、當兩幢建筑的夾角小于或等于45°時,其最窄處間距按平行布置的居住建筑控制。

    2、當兩幢建筑的夾角大于45°時,其最窄處間距按垂直布置的居住建筑控制。

    (四)新建居住建筑底層為架空層、車庫、設備房的,其南側的遮擋建筑在計算建筑高度時允許扣除受遮擋的新建居住建筑的底層高度(室內地面至樓板面),且最高限扣3.6米,底層為其他類型時不得扣除。但北側為現狀居住建筑時(不包括同步規劃先行建造的居住建筑)不得扣除底層任何非居住建筑高度。

    第十八條 多層居住建筑間的山墻間距不小于8米,低層居住建筑與低、多層居住建筑間的山墻間距不小于6米。山墻間距計算以兩建筑外墻凸出物邊緣最小距離為準。

    居住建筑的東(西)側住戶沒有南向采光的,其與相鄰居住建筑東(西)向的間距不適用前款規定的山墻間距,應按第十七條的有關規定控制。

    第十九條  在符合第十七條和第十八條規定的前提下,低層居住建筑與低層居住建筑主要朝向間的最小建筑間距為6米,低層居住建筑與多層居住建筑主要朝向間的最小

    建筑間距為8米,多層居住建筑與多層居住建筑主要朝向間的最小建筑間距為13米。

    第二十條 高層居住建筑對其它低、多、高層居住建筑產生遮擋的,必須保證受遮擋的居住建筑每套住宅至少有1個居室達到大寒日有效日照時間不小于3小時,當一套住宅中超過(含)4個居室時,其中應有2個居室達到上述日照標準。受擬建(或已建)高層建筑的日照影響(或疊加日照影響)的低、多、高層居住建筑,應進行日照分析。被遮擋建筑應符合上述日照標準。

    被遮擋的已建住宅未到達上述日照標準的,擬建建筑不得加劇對其的日照影響。

    第二十一條 高層居住建筑的建筑間距在滿足第二十條日照標準的同時還需符合下列規定:

    (一)高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的建筑間距:

    1、南北向的,不小于南側建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于30米。

    2、東西向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于24米。

    (二)高層居住建筑與低、多層居住建筑平行布置時的建筑間距:

    1、高層居住建筑與其北側低、多層居住建筑的建筑間距不小于高層建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于30米。

    2、高層居住建筑與其東(西)側低、多層居住建筑的建筑間距,不小于24米。

    3、高層居住建筑位于低、多層居住建筑北側的,其建筑間距按第十七條有關規定控制,且不小于15米。

    (三)高層居住建筑與低、多、高層居住建筑垂直布置時的建筑間距不小于較高建筑高度的0.4倍,且不小于20米。

    (四)高層居住建筑與低、多、高層居住建筑的山墻間距應不小于13米。

    第二十二條 規劃地塊的建筑間距規定:

    1、北側為規劃地塊時,北側規劃建筑離界距離不小于南側擬建建筑高度的0.4倍且不小于15米(見附圖一);與北側規劃地塊間為已建道路、規劃道路、綠化、河道等用地時,北側規劃建筑離界距離不小于南側擬建建筑高度的0.2倍且不小于15米(見附圖二)。

    2、南側為規劃高層建筑的,南側規劃建筑離界距離不小于控規建筑高度的0.4倍且不小于15米,南側地塊建筑東西向面寬累計之和不小于地塊東西向面寬的2/3(見附圖三);與南側規劃地塊之間為已建道路、規劃道路、綠化、河道等用地時,南側規劃建筑離界距離不小于控規高度的0.3倍且不小于15米線(見附圖四)。

    3、東、西側為規劃地塊時,東、西側規劃建筑離界距離不小于控規建筑高度的0.2倍且不小于10米(見附圖五)。

    第二十三條  非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行車庫等除外)與居住建筑的建筑間距,必須符合下列規定。

    (一)非居住建筑相對位于居住建筑南側或東西側的,其建筑間距按第十七條至第

    二十一條的規定控制。

    (二)非居住建筑(第二十四條所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北側的,其建筑間距按第二十五條的規定控制。

    (三)非居住建筑與居住建筑的山墻間距,按居住建筑的山墻間距控制。

    第二十四條  幼兒園、托兒所的生活用房必須滿足冬至日有效日照3小時,且室外地面活動場地應有不少于1/2的面積處在冬至日日照3小時等時線之外。中、小學的教室、醫院病房樓、敬(養)老院、休(療)養院住宿樓必須滿足冬至日有效日照2小時。

    第二十五條  非居住建筑(第二十四條所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外)間的建筑間距,除工業生產性用房和倉儲用房的間距可按消防間距的規定控制外,必須符合下列規定。

    (一)高層非居住建筑之間平行布置時的建筑間距:

    1、南北向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于18米。

    2、東西向的,不小于較高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于15米。

    (二)高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的建筑間距最小值為15米。

    (三)多層非居住建筑之間平行布置時的建筑間距最小值為13米。

    (四)低層非居住建筑與低、多、高層非居住建筑平行布置時的建筑間距按消防間距的規定控制,但最小值為6米。

    (五)以其他形式布置的非居住建筑的間距,按消防間距的規定控制并由縣城鄉規劃行政主管部門核定。

    (六)非居住建筑間的山墻間距按消防間距的規定控制并由縣城鄉規劃行政主管部門核定。

    第二十六條 值班室、自行車庫等附屬建(構)筑物與相鄰建筑的間距,在滿足建筑日照間距的前提下,按消防間距的規定控制,并由城鄉規劃主管部門核定。

    第二十七條 由低、多、高層組合成的綜合體建筑之間或低、多、高層組合成的綜合體建筑與其他建筑的間距計算,按低、多、高層的有關建筑間距規定分別計算,并由縣城鄉規劃行政主管部門核定。

    第二十八條  宿舍與其他建筑的建筑間距和日照標準參照《宿舍建筑設計規范》(JGJ 36-2005)控制;工業、倉儲、市政及特殊用地的建筑間距按相關的消防、環保、安全有關規范控制。

    第二十九條  本章未列入的不規則居住建筑的布置形式,其建筑間距和日照標準應符合浙江省工程建設標準《城市建筑工程日照分析技術規程》(DB33/1050-2008)及相關國家規范。

    第二節  建筑退讓

    第三十條  沿建設項目用地邊界線(用地紅線)和城市綠地、廣場、道路、公路、

    鐵路、軌道交通兩側以及架空電力線路兩側的建筑物,其退讓距離除必須符合消防、防汛、交通安全、市政管線、景觀、環保和歷史文化保護等方面的要求外,必須同時符合本章的規定。

    第三十一條 建筑物退讓用地紅線的距離:

    項目用地內的建筑物,其離界距離應按下列規定控制,但離界后與相鄰建筑物的距離小于建筑間距或消防間距時,應按建筑間距或消防間距規定控制。

    (一)各類建筑的離界距離,按表3-1規定的建筑物高度的倍數控制,且不得小于最小距離。

    (二)獨立設置的6米以下的值班室、車庫、配電房等附屬建(構)筑物,其離界距離不應小于3米。

    (三)各類建筑在其建設項目用地范圍內應滿足防火、消防、防爆、衛生、環境保護以及其他特殊退讓用地紅線的要求。

    (四)建設項目用地紅線即為城市道路紅線的,建筑退讓按后退道路的規劃要求執行;建筑退讓用地紅線或其他規劃控制線時,按其相互間最大距離要求計算建筑退距。

    (五)界外鄰地為規劃的綠地與廣場用地(沿河綠化帶按第三十四條執行)時,在滿足日照、消防等要求的前提下,按后退用地界的最小距離執行(參照表3-1)。

    (六)地下建筑物(包括半地下建筑物、下沉庭院、采光井等)的離界距離,應不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距離)的0.7倍,且其最小值為3米。相鄰新建商業辦公建筑地下室按規劃應設置連接通道的,通道寬度不小于4米,凈高不小于2.8米。

    (七)建筑物后退用地紅線的計算,以建筑底層最突出的外墻、柱邊線為準。無落地柱陽臺、凸形封窗、踏步等突出部分在規定的后退用地紅線距離的1/5內安排。

    (八)圍墻后退相鄰建設用地的邊界,視相鄰地塊權屬等情況確定:當界外為已征用地,圍墻中心線可與用地線吻合;當界外為未征用地,圍墻基礎不得逾越地界;今后如相鄰土地征用,圍墻可重新按征地界線建設。

    (九)當相鄰地塊兩個或兩個以上建設項目謀求上部或地下空間的統一開發利用時,連接處可不控制離界距離,但各地塊應滿足各自的技術經濟指標限制和其它相關規范要求。連接部分由城鄉規劃行政主管部門另行核定。

    第三十二條 建筑物退讓道路紅線距離:

    (一)沿城市道路新建、擴建和改建建筑,其退讓道路紅線的最小距離,應根據不同地段的要求,視道路性質、道路紅線寬度、交叉口視距以及建筑物性質、建筑物高度來確定,且不得小于最小距離(表3-2)。當臨道路底層為餐飲、零售商業等有人流車流集散需求的,應增加退讓道路距離2~5米。

    (二)道路交叉口四周的建筑退讓道路紅線距離,在表3-2規定的退距的基礎上,低、多層建筑(含高層建筑裙房)增加2米,高層建筑主體增加5米(均自道路紅線直線段與曲線段的連接點算起)。

    (三)建筑物附屬的地下構筑物如化糞池、凈化池、地下油罐、地下水池及建筑物附屬的地下管線(與城市管線的連接管線除外)、管井、管溝等退讓道路紅線的凈距應不小于2米。

    (四)地下建筑物、構筑物(包括半地下建筑物、下沉庭院、采光井等)后退道路紅線的距離不小于地下建筑物深度(自室外設計地面至地下建筑物底板面的距離)的0.7倍,且其最小值為5米。

    (五)圍墻(施工臨時圍墻除外)的退讓道路紅線距離不得小于2米,大門、傳達室的退讓距離不得小于3米。

    (六)沿公路兩側的建筑物按公路兩側邊溝外緣起算,其后退距離沿國道不小于20米,省道不小于15米,縣道不小于10米,鄉道不小于8米。在320國道嘉善段、平黎線嘉善段、滬杭高速公路嘉善連接線等重要公路沿線兩側的建筑物與公路邊溝的距離為:國道、省道不小于30米,縣道不小于20米。公路在城市規劃區范圍內的路段,沿公路兩側的建筑物應同時滿足后退城市道路紅線的要求。

    第三十三條  沿鐵路線布置建筑時(鐵路設施除外),除按有關專業規范規定外,建筑與軌道中心線的距離還應符合下列規定:高速鐵路不得小于50米,鐵路干線不得小于30米;鐵路支線、專用線不得小于20米;鐵路兩側的圍墻距軌道中心線的距離不得小于l0米,圍墻的高度不得高于3米。

    第三十四條 建筑物后退沿河綠化帶的距離:建筑退讓城市河道的沿河綠化帶距離不小于5米,高層建筑主要朝向退讓不小于10米。工業建筑后退沿河綠化帶滿足消防通道寬度要求。

    為保持傳統水鄉城市風貌特色,沿河建亭、臺、樓、閣等親水建筑的,其退讓距離可適當調整,由縣城鄉規劃行政主管部門會同縣水行政主管部門共同核定。修筑河堤駁坎、碼頭、埠頭,填塞盲河,建造構筑物等活動必須經有關部門批準。

    第三十五條 架設電力線路與兩側現狀建筑物或沿架空電力線路兩側新建建筑物按表3-3控制最小安全距離(均從桿路中心算起);地下電力電纜線路的保護范圍為電纜線路地面標樁向外兩側延伸至少0.75米的范圍。

    第三節 建筑高度

    第三十六條 在有凈空高度限制的飛機場、氣象站、廣播電臺、電視臺、其他無線電通訊(含微波通訊)、衛星地面站等設施周圍的新建、改建、擴建建筑物、構筑物,其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定。

    第三十七條 對下列建筑的地上層數進行限定:

    (一)無電梯的住宅除底層架空層及車庫外,總層數不應超過六層(不含躍層)。

    (二)中學教學樓不宜超過五層。

    (三)小學教學樓不宜超過四層。

    (四)幼兒園、托兒所不應超過三層。

    第三十八條  沿城市主次干道道路兩側新建、擴建和改建的高層建筑的控制高度,除經批準的控制性詳細規劃另有規定外,應符合建筑高度控制基本公式:H≤K1×K2×(W/2+S)。其中:

    H——建筑物允許設計高度(米);

    W——道路紅線寬度(米);

    S——建筑物退讓道路紅線距離(米);

    K1——比例系數:道路路幅寬度為12-23米(含23米)時,中心城區K1=2.0,其他地區K1=1.7。道路路幅寬度為23米以上時,中心城區K1=1.8,其他地區K1=1.5;

    K2——面寬系數:當建筑物面寬小于等于30米時,K2 =1.1;當建筑物面寬大于30米、小于等于50米時,K2 =1;當建筑物面寬大于50米時,K2 =0.9。

    建筑物直接毗鄰或通過面前道路臨接河道、電力線路及在東、西、北側毗鄰廣場的,

    在計算控制高度時,可將河道、電力線路保護區和廣場的二分之一寬度計為W值;在南側毗鄰廣場的,可將廣場的四分之一寬度計為W值。

    第三十九條 建筑物臨兩條以上道路時,按較寬道路或建筑主要朝向計算其控制高度,高層建筑次要立面退讓城市道路可以按第三十二條的表3-2的規定執行,并注重考慮城市街道景觀及空間環境的協調性。

    第四十條 在文物保護單位、歷史街區、歷史文化名鎮保護區、歷史建筑、古樹名木的建設控制地帶,新建、改建、擴建建筑物,其控制高度應符合相關規定,并按經批準的控制性詳細規劃執行。

    位于城市重要地段的建筑物,其建筑控制高度可視建筑空間環境和城市天際輪廓線等的要求綜合確定。

    第四十一條建筑物的面寬,除經批準的詳細規劃另有規定外,按下列規定執行:

    (一)建筑高度小于或等于24米,其面寬不大于80米;

    (二)建筑高度大于24米,小于或等于60米,其面寬不大于70米;

    (三)建筑高度大于60米,其面寬不大于60米;

    (四)不同建筑高度組成的連續建筑,其面寬的上限值按較高建筑高度執行。

    第四節 建筑節能

    第四十二條 新建、改建、擴建建筑應滿足綠色、節能、環保的要求,嚴格按照國家和省頒布的建筑節能標準對建筑的風環境、熱環境、日照與采光、聲環境、圍護結構保溫隔熱、用能系統等進行綜合設計。

    (一)新建居住建筑和300平方米以上公共建筑應按現行浙江省《民用建筑綠色設計標準》進行綠色設計,編制綠色(節能)設計專篇。總建筑面積50000平方米以上的居住建筑項目和3倍能耗基準規模以上的公共建筑應采用數值模擬進行室外風環境和熱環境模擬,優化基地布局。建筑內部的主要空間應以自然通風為主,宜組織穿堂風、采取有效措施促進自然通風。

    (二)建筑設計應充分利用天然采光,房間的有效采光面積和采光系數應滿足《建筑采光設計標準》的要求。建筑外表面的設計和選材應避免光污染。

    (三)應根據場地和建筑物特點優化聲環境設計,采取合理的降噪和隔聲措施。場地聲環境設計應符合現行《聲環境質量標準》的要求。建筑室內的允許噪聲級、圍護結構的空氣聲隔聲量及樓板撞擊聲隔聲量應符合現行《民用建筑隔聲設計規范》的規定。

    第四十三條  新建、改建、擴建項目應優先考慮可再生能源的利用:

    (一)新建公共機構辦公建筑、十二層及以下住宅建筑、建筑面積1萬平方米以上的公共建筑項目,應當按國家和省規定標準,利用一種以上可再生能源用于采暖、制冷、照明和熱水供應等。可再生能源利用設施應當與民用建筑主體工程同步設計、同步施工、同步驗收。

    (二)十二層及以下的住宅建筑、十二層以上住宅建筑的頂部六層應當為全體住戶配置太陽能熱水系統。有集中生活熱水需求的公共建筑,應優先采用太陽能熱水系統、空氣能熱泵熱水系統等可再生能源系統或采用余熱廢熱等能源。

    第四十四條  新建屋頂面積達1000平方米以上的工商業和公共建筑,按照光伏建筑一體化要求進行設計和建設。積極試點和推廣光伏玻璃幕墻。

    新建的年綜合能耗超過3000噸標準煤的企業(項目)和屋頂面積達5000平方米以上的新建工業企業,具備建設屋頂光伏發電條件的,原則上按照同步設計、同步實施的要求建設分布式屋頂光伏發電。


    4第四章 環境管理及公共配套標準

    第一節 綠地

    第四十五條 城市綠地分為公園綠地、附屬綠地、生產綠地、防護綠地和其他綠地,各類建設項目的綠地設置必須符合本章的有關規定。

    建設用地內的綠地規劃宜采用集中與分散相結合方式布置,應保留或利用用地范圍內的已有樹木和綠地。

    第四十六條 城市(鎮)規劃建設用地范圍內新建、改建、擴建項目,其用地內的綠地率應符合下列要求:

    (一)新建居住區不低于30%;

    (二)商業區不低于15%;

    (三)交通樞紐、社會停車場、工業、倉儲用地不低于10%;

    (四)教育、衛生、休療養院、機關團體、公共文化設施、部隊等單位用地不低于30%;

    (五)綜合用地的綠地率計算應按不同性質建筑的建筑面積比例分別計算;

    (六)公園綠地綠地率不低于65%。

    第四十七條 沿廊道設置的綠化帶應符合下列要求:

    (一)河道兩側綠帶

    主干河道兩側不少于30米,次干河道兩側不少于15米,一般河道兩側不少于10米。規劃上有特殊要求,綠化帶小于10米的,應征求園林綠化主管部門意見。沿河綠化帶須向公眾開放,確保生態綠道的貫通。

    (三)交通干線防護綠帶

    高速鐵路按高鐵規劃設計要求,兩側各控制不少于50米寬度綠化帶;普通鐵路按鐵路規劃設計要求,兩側各控制不少于30米寬度綠化帶。

    高速公路按高速路規劃設計要求,兩側各控制不少于30米寬度綠化帶。

    城市快速路兩側原則各控制不小于20米寬度綠化帶,主干道兩側各控制不小于15米寬度綠化帶。

    第二節 低影響開發

    第四十八條 建設用地內低影響開發雨水綜合處置系統的主要指標包括綜合雨量徑流系數、區域內雨水綜合處置率。

    第四十九條 低影響開發技術有雨水徑流污染控制、雨水滲透減排、峰值調控和雨水利用四種模式。在具體的工程規劃設計中,應根據實際情況進行選擇:

    第三節 公共配套標準

    第五十條 社區體育設施可配套建設標準應滿足以下要求:

    (一)城市社區體育設施可根據需要設置在室內或室外,人均室外用地面積0.30-0.65m2,人均室內建筑面積0.10-0.26m2。

    (二)根據不同的人口規模,城市社區體育設施項目室外用地面積與室內建筑面積應符合表4-3的規定。

    第五十一條 居家養老服務設施配套標準:

    (一)新建住宅項目地塊必須配建居家養老服務設施,其中服務設施用房的套內建筑面積不低于該項目住宅總建筑面積的2%,且最低不少于20平方米。

    (二)居家養老服務設施用房不應設置在地下室、半地下室、四層及四層以上,二、三層的養老服務設施應設置擔架電梯或無障礙坡道。

    (三)內部功能主要包括生活服務、保健康復、文化娛樂及輔助用房等功能用房組成。

    第五十二條 物業管理用房配建標準:

    (一)住宅類或住宅、非住宅混合類項目,按地上總建筑面積的7‰配置物業管理

    用房,其中4‰為物業商業,3‰為物業辦公。

    非住宅類項目按地上總建筑面積的3‰配置物業管理用房。

    經濟適用房、廉租房、拆遷安置房等項目,在上述基礎上另增加不低于地上總建筑面積的6‰配置物業管理用房。

    (二)物業商業應配置在沿街適于經營的一二層商鋪,物業管理辦公用房應配置于地上專用的辦公、住宅用房內,有獨立出入口,不得與其他住宅辦公住宅相通。

    第五十三條  社區用房配建標準:

    (一)社區辦公活動和服務用房按照30平方米/百戶的標準配套,社區衛生服務設施按照6平方米/百戶的標準配置。

    (二)社區用房的設置應出入方便,利于居民使用,并應考慮與物業管理等其他設施的統籌共建,提高使用效率。


    5第五章 城市道路及停車

    第一節 城市道路

    第五十四條 城市道路的規劃建設應嚴格按照城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關交通專項規劃的要求,采用低影響開發技術進行建設,各項指標應符合國家有關規范的要求。

    第五十五條 城市道路分為快速路、主干路、次干路和支路四類。城市道路規劃控制指標見表5-1:

    第五十六條 城市道路上的公交站臺一般應設置在交叉口的出口道一側,距交叉口不小于50米,站臺間距500-600米。主、次干道和交通量較大的支路上的公交站臺,宜采用港灣式。停靠站控制用地不小于30米×2.5米。

    在路段上,同向換乘距離不應大于50米,異向換乘距離不應大于100米;對置設站,應在車輛前進方向迎面錯開30米。

    在道路平面交叉口和立體交叉口上設置的車站,換乘距離不得大于200米。

    長途客運汽車站、火車站、客運碼頭主要出入口50米范圍內應設公共交通車站。

    第五十七條 新建、擴建和改建城市道路及城市廣場、城市綠地、居住區、居住建筑、公共建筑及歷史保護建筑等,應按國家有關規范設置盲道、出入口、無障礙樓(電)梯、坡道、停車位等無障礙設施,營造良好的無障礙環境。

    第五十八條 建設項目用地范圍內的機動車出入口,應在建設項目用地周邊等級最低的道路上安排。如需設兩個以上機動車出入口的,應按道路等級從低到高的順序安排。

    建設項目用地范圍內的機動車出入口與城市道路盡量采用正交布置,如斜交則交角不應小于75°。

    建設項目用地機動車出入口的位置距交叉口道路紅線圓弧的起端:主干路應大于100米或在建設項目用地的最遠端,次干路應大于80米或在建設項目用地的最遠端,支路應大于50米或在建設項目用地的最遠端,距橋隧坡道起止線不小于50米。

    第五十九條  跨越城市道路、河道的空中通道應符合交通、消防的要求,其凈寬度不宜大于6米,在城市干路上凈高不小于5.5米,其它道路上凈高不小于5米,并不得設置與交通功能無關的設施。

    第二節 停車場(庫)

    第六十條 建筑項目配建的機動車停車場(庫)的出入口車道及數量,應符合下列規定:

    (一)停車泊位≤100輛時,應設置不少于1個雙車道或2個單車道的出入口;當停車泊位數小于25輛時,如條件受限制時也可設置一個單車道的出入口,但必須完善交通信號和安全設施,出入口外應設置不少于二個等候的客車泊位。

    (二)停車泊位為101-300輛時,應設置不少于1個雙車道和一個單車道的出入口。

    (三)停車泊位為301-500輛時,應設置不少于2個雙車道的出入口。

    (四)停車泊位大于500輛時,應設置不少于3個雙車道的出入口。

    (五)雙車道出入口寬度不小于7米,單車道出入口寬度不小于4米。直線條件的坡道,其坡度不大于15%,有彎度的坡道,其坡度不大于12%。

    (六)車庫出入口的坡道終點面向城市道路時,停車庫出入口坡道終點距城市道路紅線的距離不得小于12米;車庫出入口的坡道終點面向基地內部道路時,停車庫出入口坡道終點距基地內部道路邊線的距離不得小于6米。

    第六十一條 居住區的機動車停車配建宜集中設置。若無條件采用獨立式時,可采用地下室、半地下室或底層架空等形式布置;鼓勵采用地下停車,不得采用機械式停車。

    公共建筑配建的機動車停車庫(場),地面包括首層平面或上下客層平面,停車位不宜小于總停車數的5%。公共建筑建設項目若配建機械式停車,其泊位數不得超過其所處停車場(庫)總泊位數的50%,并應符合浙江省有關機械式停車場(庫)的設計規范

    要求。商業和商務辦公建筑配建停車泊位數的10%應設置為公共泊位。公共泊位可設置于地面或地下,但須單獨劃定區域予以區分。

    第六十二條 建設項目的配建停車場(庫)的位置和數量必須在總圖中標明,并與主體建筑工程同步設計、施工和使用。嚴禁占用綠地、道路和河道設置配建車位。

    第六十三條 各類建設項目停車場(庫)配建指標按表5-2控制,在建設項目地塊前期研究與評估時,基于對地塊區位、交通條件、建設強度、功能配比等影響因素的綜合論證可適當調整停車配建指標,并在規劃條件中明確。

    6第六章 村莊建設規劃管理

    第一節 管理要求

    第六十四條 本章所指村莊是縣行政區內除中心城區、鎮規劃城鎮建設用地范圍外按行政區劃確定并公布的村。

    中心城區、鎮規劃城鎮建設用地范圍內村莊建設管理應按城鎮規劃有關規定執行。

    村莊規劃建設用地范圍,應依據經批準的縣域村莊布點規劃和鎮總體規劃,再依法定程序編制的村莊規劃中予以劃定。

    第六十五條 村莊規劃應符合縣域村莊布點規劃、鎮總體規劃,村莊基礎設施、公共服務設施應遵循城鄉統籌的原則,合理布局,并與城鎮各專項規劃相銜接,妥善處理村莊建設與城鎮發展的關系。

    第六十六條 村莊建設應當先規劃、后建設,并符合經批準的村莊規劃。村莊建設必須堅持“統一規劃、特色明顯、合理布局、節約用地、保護耕地”的原則。

    村莊規劃和建設應加強對河道、古樹名木、有歷史價值的建筑物、有特色的村莊風貌和空間格局等人文自然環境的保護。

    第二節 公共設施

    第六十七條村莊公共設施項目的配置應符合表6-1的規定。

    第六十八條 村莊道路應根據各項用地的功能、交通流量,結合自然條件與現狀特點,確定道路交通系統,并有利于建筑布置和管線敷設。村莊道路通車凈高不應小于4.5米。

    第六十九條 村莊內主要道路路面寬度不宜小于7米,宅間小路路面寬度不宜小于3.5米;消防通道可利用交通道路設置,并應與公路或城市道路相連通,消防通道之間的距離不宜超過160米。

    第七十條 村莊建設應妥善處理現狀管線的原地保護或遷移重建;如確有必要,應根據相關規劃要求允許管線或管廊穿越村莊進行布置。

    第三節 村民住宅

    第七十一條 村民住宅建筑面積規定:

    村民住宅建筑面積控制指標為:大戶(≥5人)建筑面積不超過400平方米;中戶(3-4人)建筑面積不超過350平方米;小戶(≤2人)建筑面積不超過270平方米。

    第七十二條 村民住宅建筑間距除必須滿足日照要求并符合消防、衛生、環保、防災、工程管線和建筑保護等要求外,應同時符合下列規定:

    (一)相鄰住宅山墻間距不小于2米。建筑成組布置總長超過45米或因交通、防火需要,應留不小于7米的公共通道。

    (二)相互平行布置的住宅間距:

    朝向為南北向,不小于南側建筑高度的1.3倍且不小于10米;

    朝向為東西向,不小于較高建筑高度的1.2倍且不小于10米;

    (三)垂直布置的住宅間距:不小于較高建筑高度的1.0 倍且不小于6米。

    第七十三條  村民住宅建筑層數及高度控制:

    聯體住宅建筑層數控制在四層以內,建筑檐口高度不得超過12.9米;

    單體住宅建筑層數控制在三層以內,建筑檐口高度不得超過9.9米。

    第七十四條  在文物保護單位、建筑保護地段周圍及古鎮保護規劃控制地段的新建、改建村民住宅,其建筑高度和退讓應符合文物保護和建筑保護的有關規定,并按批準的村莊規劃執行。

    第七十五條 當村民住宅界外是空地或與其它非住宅建筑相鄰時,建筑退讓和間距應按本文第三章有關規定執行,同時村民住宅與非住宅建筑的正向間距不應小于10米,山墻間距不應小于6米。


    7第七章 技術指標計算規則

    第一節 建筑密度

    第七十六條 建筑密度是指建設用地范圍內的建筑基底面積之和與建設用地面積的比率。其計算公式為:

    建筑密度=(建筑基底面積之和/建設用地面積)*100%。

    其中:建設用地面積是指項目用地紅線內的土地面積。

    第七十七條 建筑基底面積,也稱為建筑占地面積,即為建筑物底層外輪廓面積,其計算規則如下:

    (一)建筑物底層有柱或圍護結構,且有頂蓋的建筑空間,按其柱或圍護結構根部的外圍水平投影面積計算建筑占地面積;底層有架空部分,建筑占地面積應包括架空部

    分外圍水平投影面積。

    (二)陽臺、露臺、設備平臺、走廊等有柱落地,或無柱落地但其結構板面距室外地坪高差小于等于2.2米的,應按其水平投影面積計算建筑占地面積(空調擱板可不計)。

    (三)建筑物下方的公共通道,按其水平投影面積計算建筑占地面積。與建筑物二層及以上相連的架空通廊,若底部無柱(墻)落地則其水平投影面積可不計入建筑占地面積。

    (四)落地的室外樓梯、扶梯等,按其水平投影面積計算建筑占地面積。

    (五)無頂蓋的庭院、中庭等不計算建筑占地面積。

    第二節  容積率

    第七十八條  容積率是指建設用地內各類建筑的計容面積之和與建設用地面積的比值,其計算公式:

    容積率=計容面積/建設用地面積。

    計容面積=建筑面積-核減面積+核增面積。

    第七十九條  建筑面積應按照國家、省有關建筑面積測量規范的規定進行計算。

    第八十條  地下空間容積率計算規則

    (一)以室外地坪為基準,其頂板面高出室外地面不超過1米的地下室、半地下室的建筑面積,應作為核減面積不計入容積率指標。進行獨立開發或專門約定的地下空間除外。

    當室外地坪高于黃海高程2.92米或室外地坪標高不一致時,室外地坪標高不大于周邊相鄰的城市道路平均標高加上0.5米。

    (二)居住建筑:地下空間用于停車、人防等功能的,建筑面積不計入容積率。地下空間開發除停車、設備等其他功能,且層高不超過4.5米的,建筑面積計入容積率。若層高在4.5米至6米之間的,按建筑面積的1.5倍計入容積率。超過6米的,按建筑面積的2倍計入容積率。

    地下室底板應為結構板,不得采用填充等形式降低地下室高度。

    (三)非居住建筑:地下空間不計入容積率。用作商業、辦公等功能的,應按有關標準配備停車等設施。

    第八十一條  符合以下各款的,應作為核增面積計入容積率指標。

    (一)設計層高超過規定層高的,其核增面積計算公式為:核增面積=超過規定層高部分的建筑面積×核增系數。(詳見表7-1)

    符合上述規定的非封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計入容積率,全封閉陽臺或不符合上述條件的半封閉陽臺,均按其外圍水平投影面積計入容積率。

    隔層設置陽臺的,可不計算建筑容積率,但陽臺需采用外挑式且進深不大于2.4米,陽臺面積得大于8平方米。

    房屋結構范圍內屬于一戶專有的標注為陽臺、空中花園、入戶花園、花池、設備平臺等有永久性上蓋、有圍護結構、有底板、與房屋相連、可以活動和利用的非封閉建筑空間,均認定為陽臺性質,計算容積率與前款規定相同。

    (三)住宅設備平臺計算

    每套住宅單層設備平臺不超過3個,進深不大于1米,水平投影總面積不大于4平方米。不符合上述條件的設備平臺,均按其外圍水平投影面積計入容積率。

    (四)住宅飄窗計算

    窗臺高度不小于0.4米,凈高不小于2.2米,窗臺底板應為結構板,不允許填充墻做窗臺。不符合上述條件的設備平臺,均按其外圍水平投影面積計入容積率。

    (五)底層架空層計算

    底層架空層計入建筑層次,其電梯井、門廳、過道等圍合部分按實際面積計算容積率。符合下列情況的底層架空層,其建筑面積不計入建筑容積率:

    a.凈高3米以上,以柱、剪力墻落地;

    b.視線通透,提供相對集中公共空間,一般不應少于主體建筑占地面積的1/3;

    c.無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

    第三節  建筑高度

    第八十二條  建筑高度是指建筑物室外地坪至檐口、女兒墻或屋脊頂的垂直距離。其計算方式如下(見圖7-1):

    平屋面建筑:按建筑外墻散水處至屋面面層計算,如有女兒墻,按女兒墻頂點高度計算。

    坡屋頂建筑:屋面坡度小于等于30度的,自室外設計地面算至檐口頂;坡度大于30度的,自室外設計地面算至屋脊頂。

    圖7-1 建筑高度計算圖

    第八十三條 水箱、電梯機房、樓梯間、設備用房等突出屋面的附屬設施,其高度在5米以內,且水平面積之和不超過該屋面水平面積的1/4的,不計入建筑高度。

    第四節 綠地率

    第八十四條 綠地率是指建設用地范圍內各類綠地面積的總和與建設用地的比率。計算綠地率的綠地面積包括:建設用地內的公共綠地、宅間綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地面積。

    第八十五條 綠地面積的計算按如下規定執行:

    (一)成片綠地(指種植喬灌花草的純綠化地),按實際面積計算;坡地綠化以垂直投影面積計算。

    (二)建(構)筑物周邊綠地,從建(構)筑物垂直投影范圍以外計算綠地面積。

    (三)行道樹、樹陣及樹池的綠地面積計算:

    1.城市道路的行道樹按寬1.5米乘樹池實際長度計入綠地面積。

    2.對于采用樹陣植樹方式的場地和單植喬木,按樹池面積計入綠地面積。

    (四)建設項目的屋頂按要求實施綠化的,按照下列規定計算附屬綠地面積:

    2、建設項目實施屋頂綠化(每塊面積應不小于50平方米)按比例計算的綠地面積總額,不得超過建設項目綠地總面積的30%。

    (五)利用建(構)筑物垂直面實施永久式的立體綠化,且覆土厚度0.5米以上,種植寬度0.5米以上的,可在原有綠化種植面積的基礎上按種植長度乘以0.2米增計項目綠地面積。

    (六)林蔭式停車場:露天停車位間種植有喬木或通過其他永久式綠化方式進行遮蔭,滿足綠化遮蔭面積大于等于整個停車場面積30%的,按停車區域面積的20%計入有效綠地面積;林蔭停車場按折算系數計入的綠地面積不得超過項目綠地總面積的20%。

    露天停車位間選擇濃蔭落葉喬木且胸徑12厘米以上,綠化隔離帶寬度不小于1米,采用“二位二樹”布置(見圖7-2)的林蔭停車場,可按下列計算公式折算為有效綠地面積:

    (停車位鋪裝面積+車位間綠化隔斷面積)*50%=綠地面積。

    第八十六條 下列情形不計入綠地面積:

    (一)設置與公共綠地隔離設施(如圍墻、格柵、綠籬等)的住宅底層庭院式綠地。

    (二)機動車道,植草磚(格)鋪裝,各類運動場如網球場、羽毛球場、籃球場、

    游泳池、戲水池等。

    (三)各類地面建筑設施,如化糞池、散水坡、蓄水池、旱噴池、生產水池、消防水池等。

    (四)消防登高帶、消防登高面(包括植草磚、格等隱型設計)。

    (五)建設用地內規劃保留的自然河流等水體。

    (六)其它不計入綠地面積范圍:活動式種植(箱)池、盆花、室內綠化、陽臺綠化等。

    第五節 建筑日照分析

    第八十七條  建筑日照間距計算公式:

    L= i×(H-H1+H2)+L1

    L:建筑日照間距;i:日照間距系數;H:產生遮擋建筑高度;H1:允許扣除的受遮擋建筑底層車庫層層高;H2:產生遮擋建筑與受遮擋建筑的室外地坪高差;L1:產生遮擋的建筑檐溝(雨篷、北陽臺)出挑寬度。

    突出建筑物北沿墻的樓梯、北陽臺、窗臺遮陰板及出屋面的老虎窗等超過建筑物長度的1/5的,計入遮陰范圍。

    第八十八條  建筑日照分析參數要求:

    地理位置:嘉善縣,東經120°56'、北緯30°50'。

    有效時間段:大寒日8:00至16:00,冬至日9:00至15:00。

    日照時間計算:日照時間要求為2小時的,由兩個連續時段累加計算;日照時間要求為3小時的,可由3個連續時段累加計算。

    時間間隔:不超過5分鐘。

    采樣點間距:不超過0.6米。

    第八十九條  窗戶日照計算規定:

    a.計算高度:按離室內地坪0.9米的高度計算。

    b.計算寬度:窗戶寬度不大于2.4米的,按實際寬度計算;大于2.4米的,取2.4米計算。

    c.多窗戶計算:單個居室有2個及以上主朝向窗戶時,只需對較寬窗戶作日照要求(如同寬,則要求窗戶寬度大于1.2米即可)。

    居室標準:臥室不小于5平方米,起居室不小于10平方米,獨立開門、有直接采光的窗戶,且室內凈高不低于2.40米;多、高層住宅中的書房、儲藏室面積大于5平方米且符合上述要求的,按居室控制。

    住宅建筑面積在144平方米及以上時,套型不明確或不合理的可按4居室控制,南向至少有2個窗戶滿足日照要求。


    8第八章 附 則

    第九十條 本規定實施前已取得《建設項目選址意見書》或《建設用地規劃許可證》,并經核定規劃條件的建設項目,或已取得《建設工程規劃許可證》的建設項目,在有效期內,仍按原規定執行,超過有效期的,由縣城鄉規劃行政主管部門重新核定。

    第九十一條 本規定由嘉善縣住房與城鄉規劃建設局負責解釋。

    第九十二條 本規定自2015年 月 日起實行。


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