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    【湖州市】安吉縣城市規劃管理技術規定(送審稿)

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    1第一章 總 則

    第一章 總 則

    第一條、為加強城市建設規劃管理,保證城市規劃的實施,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《浙江省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》、《安吉縣城市規劃管理辦法》和《安吉城市總體規劃》,制定本規定。

    第二條、凡在安吉城市規劃區內制定和實施城市規劃、進行各項建設,除應滿足國家工程建設標準強制性條文和各類專業技術規范要求外,必須遵守本規定;危房翻建、臨時建設、農民建房等按有關規定執行。其他建制鎮可參照執行。

    第三條、安吉城市規劃區的各類建設工程項目,其控制性詳細規劃和修建性詳細規劃已經上報批準的,按已批準的詳細規劃執行;詳細規劃未經批準的,按分區規劃和本規定執行。

    2第二章 建設用地的分類和適建范圍

    第二章 建設用地的分類和適建范圍

    第四條、安吉城市規劃區建設用地,按其主要用途和功能分區的基本原則,參照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137—90)劃分為居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地九大類,不包括水域和其他用地。

    第五條、各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則,按經批準的詳細規劃執行;尚無經批準的詳細規劃的,應按分區規劃和本規定表二《各類建設用地適建范圍表》(以下簡稱《表二》)的規定執行。《表二》中未列入的建設項目,由城市規劃管理部門根據項目對周邊環境的影響和外部基礎設施的條件,具體核定適建范圍。凡須改變規劃用地性質、超出《表二》規定范圍的,應先提出調整規劃,按規劃調整的規定程序和權限經批準后執行。

    表二 各類建設用地適建范圍表

    注、√表示允許設置,空格表示不允許設置,〇表示有條件允許設置:由城市規劃管理部門根據具體條件和規劃要求確定。

    3第三章 建筑容量控制指標

    第三章 建筑容量控制指標

    第六條、城市規劃區內新建、擴建、改建的建設項目,其建筑容量指標應按照經批準的詳細規劃執行。

    尚無批準的詳細規劃時,建設用地面積大于2萬平方米(含)的建設項目,應編制詳細規劃,經批準后實施。建設用地面積小于2萬平方米的建設項目,在用地性質符合總體規劃及《表二》的基礎上,按表三《建筑密度、建筑容積率控制指標表》確定建筑容量指標。

    第七條、對未列入表三的學校、體育場館、醫療衛生、文化藝術等設施的建筑容量控制指標,應按有關政策和專業規范執行。工業和普通倉庫建筑項目的容積率和建筑密度不得低于浙江省發展計劃委員會、浙江省國土資源廳頒發的《浙江省工業建設項目用地控制指標(試行)》。

    表三 建筑密度和建筑容積率控制指標表

    注:D--- 建筑密度 FAR---容積率

    《表三》規定的指標為地塊上限。單個建設項目的具體建筑容量,城市規劃管理部門應結合現狀情況、服務、交通、環境、配套和地價等因素,進行綜合分析后確定。

    第八條、《表三》適用于單一類型的建筑基地。對混合類型的建筑基地,其建筑容量控制指標應將建筑基地按使用性質分類劃定后,按不同類型分別執行;對難以分類執行的建筑基地和綜合樓基地,應按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容量綜合控制指標。

    第九條、原有建筑容量已達到或超出規定值的地塊,建筑物不得進行擴建、加層。

    第十條、開發建設凈用地未達到下列最小面積的,不得單獨建設:

    1、多層及多層以下居住為5000平方米;

    2、高層居住為3000平方米;

    3、建筑高度小于或等于24米(不含市政配套公建)的公共建筑為3000平方米;

    4、建筑高度大于24米的公共建筑為4000平方米。

    第十一條、建筑基地未達到前款規定的最小面積,但有下列情況之一,且確定不妨礙城市規劃實施的,城市規劃管理部門可予核準建設:

    (一)鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道、市政公用設施等所劃分,確實無法調整、合并的;

    (二)社區配套用房、垃圾收集和中轉、變配電房、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目;

    (三)農村地區的村鎮建設,因特殊情況,確實難以達到前款規定面積的。

    第十二條、公共建筑在滿足規劃、消防、衛生、交通等規范要求的前提下為社會公眾額外提供公共開放空間的,可按下表的規定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計不得超過核定建筑面積(建筑基地面積乘以核定建筑容積率)的百分之五。

    第十三條、公共建筑基地為社會公眾額外提供公共開放空間必須同時符合下列條件:

    1、公共開放空間位于建筑基地內,后退紅線部分不作公共開放空間;

    2、沿城市道路、廣場、小區道路留設,且任一方向的凈寬度在5米以上,實際使用面積不小于200平方米;

    3、竣工后應設置相應標志,并交有關部門管理;

    4、開放空間不得封閉,不得改變使用性質。

    4第四章 建筑間距

    第四章 建筑間距

    第十四條、建筑間距應符合本章的規定,并同時符合消防、衛生、環保、工程管線和建筑保護等方面的要求。

    第十五條、根據日照、通風的要求和本縣建設用地的實際使用情況,多、低層居住建筑的間距應符合下列規定:

    (一)居住建筑與居住建筑平行布置時的間距:

    1、朝向為南北向的〔指正南北向和南偏東(西)45度以內(含45度),下同〕,建筑日照間距系數在舊城區不小于1.1,新區不小于1.25。

    2、朝向為東西向的〔指正東西向和東(西)偏南45度以內(不含45度),下同〕,建筑間距系數可在朝向為南北向的基礎上折減0.95倍,且其最小值為6米。

    (二)居住建筑與居住建筑垂直布置時的間距:

    1、南北向的間距,建筑間距系數可在平行布置的朝向為南北向的基礎上折減0.8倍,且其最小值為6米。

    2、東西向的間距,建筑日照間距系數可在平行布置的朝向為南北向的基礎上折減0.7倍;同時不小于相對較高建筑高度的0.5倍,且其最小值為6米。

    3、建筑山墻寬度小于、等于13米的,其間距按垂直布置的居住建筑控制;建筑山墻寬度大于13米的,其間距按平行布置的居住建筑控制。

    (三)居住建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距:

    1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時,其最小間距按平行布置的居住建筑控制。

    2、當兩幢建筑的夾角大于45度時,其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。

    第十六條、在一類居住用地的低層獨立式住宅地區及其緊鄰地區進行新建、改建的,其建筑間距系數不得小于1.40。

    第十七條、多層居住建筑底層均有商店或其他非居住用房的,在計算居住建筑日照間距時不得扣除非居住建筑的高度,但底層車庫可以扣除。

    第十八條、多、低層居住建筑的山墻間距不小于6米;山墻上開啟窗洞時應避免窗洞相對,否則山墻間距應不小于8米。

    第十九條、高層居住建筑與其他居住建筑的間距,應保證受遮擋的居住建筑的居室大寒日滿窗日照的有效時間不少于三小時,并應符合下列規定:

    (一)高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距:

    1、南北向的,不小于南側高層建筑高度的0.8倍,且其最小值為24米。

    2、東西向的,不小于較高高層建筑的0.5倍,且其最小值為20米。

    (二)高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距:

    1、高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的0.5倍,且其最小值為30米。

    2、東西向的,高層居住建筑與其東(西)側多、低層居住建筑的間距不小于24米。

    (三)高層居住建筑與高層居住建筑垂直布置時的間距:

    1、南北向的間距,高層居住建筑與其北側高層居住建筑的間距不小于南側高層建筑高度的0.5倍,且其最小值為24米。

    2、東西向的間距,高層居住建筑與其東(西)側高層居住建筑的間距不小于較高高層建筑高度的0.4倍,且其最小值為20米。

    3、建筑山墻寬度大于16米的,其間距按平行布置的居住建筑控制。

    (四)高層居住建筑與多、低層居住建筑垂直布置時的間距不小于20米。

    (五)高層居住建筑與高、多、低層居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距:

    1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時,其最小間距按平行布置的居住建筑控制。

    2、當兩幢建筑的夾角大于45度時,其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。

    第二十條、在符合第十八條至第二十條規定的前提下,南北向平行布置的低層居住建筑之間的最小間距為9米,低層居住建筑與其北側多層居住建筑的最小間距為13米,多、低層居住建筑與其北側高層居住建筑的最小間距為15米。

    第二十一條、非居住建筑與居住建筑的間距,應符合下列規定:

    (一)非居住建筑位于居住建筑南側或東西側的,其間距按第十六條至第二十一條的規定控制。

    (二)非居住建筑位于居住建筑北側的,其建筑間距按第二十四條的規定控制。

    (三)非居住建筑的山墻與居住建筑的山墻間距,按第十九條、第二十條的規定控制。

    第二十二條、醫院病房樓、休(療)養院住宿樓、幼兒園、托兒所、老年人建筑、大中小學教學樓與其它建筑物之間的間距應同時滿足各專業規范的要求。

    第二十三條、非居住建筑的間距,應符合下列規定:

    (一)高層非居住建筑平行布置的間距:

    1、南北向的,不小于南側建筑高度的0.4倍,且其最小值為20米。

    2、東西向的,不小于較高建筑高度的0.3倍,且其最小值為16米。

    (二)高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為13米。

    (三)多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為10米。

    (四)低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規定控制,但最小值為6米。

    以其他形式布置的非居住建筑的間距,按消防間距的規定控制。

    5第五章 建筑物退讓

    第五章 建筑物退讓

    第二十四條、沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道兩側以及電力線路保護區范圍內的建筑物,其退讓距離應符合本章規定,并同時符合消防、環保、防汛和交通安全等方面的要求。

    第二十五條、沿建筑基地邊界的建筑物,其離界距離按以下規定控制,但離界距離小于消防間距時,應按消防間距的規定控制。

    (一)各類建筑的離界距離,按下表規定的建筑物高度的倍數控制,但不得小于最小距離。

    (二)離界距離除須符合本條第(一)項的規定外,還須同時符合第四章建筑間距的有關規定。

    (三)界外是公共綠地的,各類建筑的最小離界距離按照本條第(二)項居住建筑的離界距離控制,且建筑高度應同時符合第六章的有關規定。

    (四)地下建筑物的離界間距,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部距離)的0.7倍;按上述離界間距退讓邊界,或后退道路規劃紅線距離要求確有困難的,應采取技術安全措施和有效的施工方法,經相應技術論證,其距離可適當縮小,但圍護樁和自用管線不得超過基地界限。

    注:1、建筑山墻寬度大于16米的,其離界距離按主要朝向離界距離控制。

    2、低層獨立式住宅主要朝向離界距離按照0.7倍控制。

    第二十六條、沿城市道路兩側新建、改建建筑,除經批準的詳細規劃另有規定外,其后退道路規劃紅線的距離不得小于下表所列值。

    注:h——建筑高度;D——道路規劃紅線寬度

    第二十七條、新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建筑(含高層建筑裙房),其面臨城市道路的主要出入口處后退道路規劃紅線的距離,除經批準的詳細規劃另有規定外,不得小于10米,并應留出臨時停車或回車場地。

    第二十八條、道路交叉口四周的建筑物后退道路交叉口規劃紅線的距離,多、低層建筑不得小于5米,高層建筑不得小于10米。

    第二十九條、建筑物的圍墻、基礎、臺階、管線和附屬設施,不得逾越道路規劃紅線。

    第三十條、地下建筑物后退道路規劃紅線的距離,按第二十六條第(四)項的規定執行。

    第三十一條、在規定的后退道路規劃紅線的距離內,不得設置零星建筑物。

    第三十二條、在村鎮、城鎮規劃區范圍以外的公路規劃紅線兩側應劃定隔離帶,除規劃另有規定外,隔離帶寬度具體規定如下:

    (一)國道不少于二十米;

    (二)省道不少于十五米;

    (三)縣道不少于十米、鄉道不少于五米。

    第三十三條、公路紅線和隔離帶內,不得新建、改建、擴建建筑物,但可耕種或綠化;經批準,可開挖溝渠、埋設管道、架設桿線、開辟服務性車道等。

    第三十四條、沿穿越村鎮、城鎮的公路兩側新建、改建、擴建建筑物,可按村鎮、城鎮規劃進行管理,但建筑物后退公路規劃紅線的距離不得小于5米。

    第三十五條、沿河道規劃藍線(規劃確定的長期保留的河道規劃線)兩側新建、擴建建筑物,其后退河道規劃藍線的距離除詳細規劃另有規定外,不得小于20米,水源保護帶不小于30米。

    第三十六條、在電力線路保護區范圍內,不得新建、改建、擴建建筑物。

    (一)架空電力線路保護區,指導線邊線向外側延伸所形成的兩平行線內的區域。

    1、一般地區沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建筑物,其后退線路中心線距離除有關規劃另有規定外,不得小于以下距離:

    500千伏,30米;

    220千伏,20米;

    110千伏,12.5米;

    35千伏,10米。

    2、中心城和郊區城鎮人口密集地區,沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建筑物,其后退線路中心線距離應符合電力管理的有關規定。

    (二)電力電纜線路保護區,指地下電力電纜線路向外兩側延伸所形成的兩平行線內的區域。其每邊向外側延伸的距離應不小于0.75米。

    第三十七條、沿城市道路兩側的貨運裝卸泊位應后退道路規劃紅線設置,或設于建筑物底層。

    6第六章 建筑物的高度和景觀控制

    第六章 建筑物的高度和景觀控制

    第三十八條、建筑物的高度、面寬及建筑景觀控制應符合本章的規定,并同時符合日照、建筑間距、消防等方面的要求。

    第三十九條、新建多、低層住宅宜采用坡頂屋面。

    第四十條、新建住宅小區實行強、弱電等各類工程管線地埋敷設,圍墻透空透綠,空調外機及附屬設施統一設置。

    第四十一條、在有凈空高度控制的氣象臺、電臺和其他無線電通訊(含微波通訊)設施周圍的新建、改建建筑物,其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定

    第四十二條、在文物保護單位和周圍的建設控制地帶內新建、改建建筑物,其控制高度應符合文物保護的有關規定,并按經批準的詳細規劃執行。

    第四十三條、臨城市道路設置的地下建筑物不在地上建筑物垂直投影線內的,其地下室頂板標高不得超過室外地坪標高。

    第四十四條、居住區內地面停車率(居住區內居民汽車的地面停車位數量與居住戶數的比率)不宜超過10%。

    第四十五條、沿城市道路兩側新建、改建建筑物的控制高度,除經批準的詳細規劃另有規定外,應符合下列規定:

    (一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超過道路規劃紅線寬度(W)加建筑后退距離(S)之和的1.5倍,即:

    H≤1.5(W+S);

    (二)沿路高層組合建筑的高度,按下式控制:

    A≤L(W+S);

    式中:A—沿路高層組合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的總面積,L—建筑基地沿道路規劃紅線的長度,W—道路規劃紅線寬度,S—沿路建筑的后退距離。

    (三)建筑物臨接兩條以上道路的,可按較寬的道路規劃紅線計算其控制高度。

    建筑物直接臨接或其面臨的道路臨接廣場、河道、電力線路保護區的,在計算控制高度時,可將廣場、河道、電力線路保護區的二分之一寬度計為W值。

    第四十六條、多、高層住宅的層高宜為2.8米,不應高于3.6米。

    第四十七條、沿城市道路的建筑基地的圍墻高度不大于2.2米,并應透空設置,其建筑后退道路紅線距離內應設置一定寬度的綠化帶。

    7第七章 建筑基地的綠地和停車

    第七章 建筑基地的綠地和停車

    第四十八條、各類建筑基地內的綠地面積占基地總面積的比例(以下稱綠地率)必須符合《安吉縣城市綠化管理實施辦法》和《安吉縣城市綠地系統專項規劃》規定的指標。

    第四十九條、計算綠地率的綠地面積,包括建筑基地內的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側以及規定的建筑間距內的綠地面積。

    第五十條、建筑基地內的集中綠地面積,在居住用地中應不少于用地總面積的10%,在體育、醫療衛生和教育科研設計用地中應符合有關專業規定,在其他類別用地中應不少于5%。

    第五十一條、居住小區內每塊集中綠地的面積應不小于400平方米,且至少有三分之一的綠地面積在規定的建筑間距范圍之外。沿城市道路兩側的公共綠地或綠化隔離帶,不在建筑基地范圍內的,不得作為小區綠地計算。植草磚不得作為綠地計算。

    第五十二條、確實難以達到規定綠化指標的,可將屋面地栽綠化面積(每塊面積不得小于100平方米)折算成地面綠地面積。

    折算公式:F=M×N

    式中:F—地面綠地面積,M—屋面地栽綠化面積,N—有效系數(見下表)。

    利用地下室頂板和屋面進行綠化,覆土深度超過1米的可計入綠地率。

    第五十三條、專用和規劃要求配建的停車場應在主體建筑用地范圍之內,停車場(庫)的建設應符合城市規劃和有關停車場(庫)建設的專業規范要求。

    第五十四條、新建、改建建筑物時,應當按照城市規劃的規定配置機動車(庫)、非機動車停車場(庫),符合交通設計及停車場(庫)設置標準等有關規定,并同步實施。居住小區核定標準車位數的10%作為公共停車位,其他經營性房地產開發項目不低于核定標準車位數的20%作為公共停車位。

    備注:

    (1)配套的餐飲、娛樂、商場設施停車位另計。

    (2)一類體育場指座位數≥15000,一類體育館指座位數≥4000;二類體育場指座位數<15000,二類體育館指座位數<4000;三類是指娛樂性體育設施。*內部非機動車停車數按職工總人數的30%計算。

    (3)*內部非機動車停車數按職工總人數的30%計算。

    (4)各類交通建筑每400名設計旅客容量應設置1個出租車車位。

    (5)經濟適用房按平均每戶建筑面積≤80㎡指標進行控制。

    (6)*內部非機動車停車數按職工人數的80%計算。

    8第八章 市政公用設施

    第八章 市政公用設施

    第五十五條、市政工程設計和建設應當符合城市規劃、專業規劃和有關標準、規定,采用統一的城市坐標系統和高程系統。道路及其隔離帶、河道和綠地屬城市市政公用設施范圍,城市規劃管理部門分別以道路及其隔離帶紅線、河道藍線和綠地綠線為標記進行統一規劃管理。

    第五十六條、道路綠化規定:

    (一)園林景觀路綠地率不得小于40%,紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于30%;紅線寬度在40—50米的道路綠地率不得小于25%;紅線寬度小于40米的道路綠地率不得小于20%。

    (二)綠化選栽應符合行車視距的要求。

    第五十七條、市政道路設計中應設置方便殘疾人通行的無障礙坡道及標志,符合《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范》的規定。

    第五十八條、在道路紅線范圍內,除按規劃鋪設各種管線,建設公交停靠站、電話亭、交通標志、立交橋、人行地下通道、人行天橋、環衛及夜間照明設施外,不得設置任何建筑物、構筑物。

    第五十九條、在城市道路上空建設跨路建、構筑物時,主干路最小凈高不得小于5.0米,次干路最小凈高不得小于4.5米。

    第六十條、新建、改建城市橋梁按照橋梁設計規范要求并遵循以下規定:

    (一)新建、改建橋梁的凈寬不應小于規劃的道路紅線寬。

    (二)橋梁的設計應考慮管線通過。

    (三)橋梁的橫斷面劃分應與道路橫斷面一致。

    第六十一條、沿規劃河道范圍修建碼頭、駁岸、跨河橋梁或其他建、構筑物應符合以下規定:

    (一)新建駁岸構筑物前沿應在規劃河道藍線以外。

    (二)河道改道時,新河道未建成之前,現有河道不得填堵。

    (三)通航凈空應符合規劃要求。

    第六十二條、凡在規劃道路上申請通行機動車的道路開口要符合下列規定:

    (一)一個建設項目原則上允許開設一個機動車道口,當相鄰道路為兩條或兩條以上時,則向低一級的道路上開口,并盡可能遠離交叉口。

    (二)在城市道路交叉口范圍開設機動車道口時,其開口位置在城市主、次干路的,機動車道中心線至相交道路紅線邊線的距離原則上不小于50米;在支路上的,其距離原則上不小于30米。

    第六十三條、各類管線設置應符合下列要求:

    (一)必須與城市管線網銜接。

    (二)應根據各類管線的不同特性和設置要求綜合布置。各類管線相互間的水平與垂直凈距,應符合《城市工程管線綜合規劃規范GB50289-98》及有關專業規范的規定。各類管線原則上應采取地下敷設的方式。

    (三)管線干線應當布置在靠近主要負荷中心或者支管較多的一側。

    (四)各種管線其走向應盡量與道路中線相平行,橫穿道路的線路應盡量與道路走向垂直,其埋設深度應根據道路結構、標高和管線的安全要求確定,管頂至機動車道路路面垂直距離不得小于0.7米。

    (五)在人行道內建設各種管溝,其管溝預制蓋板不得外露,保證人行道平整、美觀。

    (六)管線穿越河道埋設、架空跨越通航河道、隨橋敷設,應符合有關專業技術規定。

    (七)現有管溝、線敷設與規劃位置不符合的,有條件應逐步遷移改造。

    (八)新建城市道路時,各類管線應與道路同步建設。現有架空桿線應有計劃地改為地下敷設。

    第六十四條、以下地段的管線,原則上采用綜合管溝敷設:

    (一)交通運輸繁忙、管線復雜、管線安排有困難的快速路、主干道以及立體交叉口等大規模工程;

    (二)重要城市廣場及其道路交叉口;

    (三)道路與河流的交叉處;

    (四)不允許隨時挖掘路面的路段;

    (五)開挖后難以修復的路面以及某些特殊建筑場所。

    9第九章 附則

    第九章 附則

    第六十五條、本規定是實施《安吉縣城市規劃管理辦法》的具體技術規定。違反本規定的行為,按《安吉縣城市規劃管理辦法》的有關規定給予處罰。

    第六十六條、本規定施行前已取得《建設項目選址意見書》、經核定規劃設計要求或已取得《建設用地規劃許可證》的建設工程,仍按原規定執行。縣政府另有規定的除外。

    第六十七條、本規定由安吉縣建設局負責解釋。

    第六十八條、本規定自2007年 月 日起施行。

     附錄一 名詞解釋

    附錄一 名詞解釋

    1、建筑容積率(容積率)

    指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

    2、建筑密度

    指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率(用百分比表示)。

    3、低層建筑

    指高度小于、等于10米的建筑,低層住宅建筑為一層至三層。

    4、多層建筑

    指高度大于10米,小于、等于24米的建筑,多層住宅建筑為四層至六層。

    5、高層建筑(中高層、高層住宅)

    指高度大于24米的建筑,中高層住宅為7-9層、高層住宅為10層以上(含10層)。

    6、公寓式辦公建筑

    指單元式小空間劃分,有獨立衛生設備的辦公建筑。

    7、辦公建筑

    指非單元式小空間劃分,按層設置衛生設備的辦公建筑。

    8、商業建筑

    指綜合百貨商店、商場、經營各類商品的專業零售和批發商店,以及飲食等服務業的建筑。

    9、商住綜合樓

    指商業和居住混合的建筑。

    10、商辦綜合樓

    指商業和辦公混合的建筑。

    11、裙房

    指與高層建筑緊密連接,組成一個整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米,超過24米的,按高層建筑處理。

    12、居住區汽車停車率

    指居住區內汽車的停車位數量與居住戶數的比率。

    13、公寓式酒店

    指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店,按旅館建筑處理。

    14、酒店式公寓

    指按酒店式管理的公寓,按居住建筑處理。

    15、舊住房綜合改造

    指舊住房平改坡、舊包新、成套率等的綜合改造。

     附錄二 計算規則

    附錄二 計算規則

    1、建筑容積率計算

    (1)在計算容積率時,地下室的建筑面積不計。

    (2)對高度在2.2米以下(不含2.2米)的車庫層、設備層和半地下室,面積可不計入容積率;對設備層兼作避難層的,其高度可適當放寬。

    (3)高度在2.2米以上(含2.2米)的半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的不計,半地下室在室外地面以上部分的高度超過1米的,按下式計算并計入容積率:

    A’=KA 式中:A’—折算的建筑面積,K—半地下室地面以上的高度與其層高之比,A—半地下室建筑面積。

    (4)住宅建筑當層高大于等于4.5米,不論層內是否有隔層,計算容積率指標時,建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式住宅、別墅等當起居室(廳)層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。  辦公建筑當層高大于等于4.5米,不論層內是否有隔層,計算容積率指標時,建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等可按其實際建筑面積計算容積率。

    商業建筑當層高大于等于4.5米,計算容積率指標時,建筑面積均按該標準層面積乘1.5倍計算。達到2000平方米以上的大型商業用房(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房)建筑高度可根據功能要求適當提高。門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等可按其實際建筑面積計算容積率。

    (5)建筑底層布置架空層,其建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。架空層應滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開敞;不得圍合封閉改作他用或出售、出租,只作為開敞空間使用。

    2、建筑密度計算

    在計算建筑密度時,地下室頂板在室外地面以下深度超過1米的部分不計;地下室頂板標高在室外地面以下深度1米至地面以上1米的部分按50%計入建筑密度;半地下室在室外地面以上部分的高度超過1米全部計入建筑密度。

    3、建筑基地面積計算

    (1)建筑基地邊界 

    建筑基地應與控制性詳細規劃相銜接,四至邊界應以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限。 

    街坊內建設用地性質不同類的,應在控制性詳細規劃中細分地塊。

    (2)建筑基地面積 

    建筑基地面積以城市規劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準。

    4、建筑間距計算

    (1)除另有規定外,建筑間距是指兩幢建筑的檐口最突出部分垂直投影線之間的最小距離。

    (2)建筑物有每處不超過3米長(含3米)的凸出部分(如樓梯間),凸出距離不超過1米,且其累計總長度不超過同一面建筑外墻總長度的1/4者,其最小間距可忽略不計凸出部分。居住建筑陽臺累計總長度(突出于山墻面之外或轉彎到山墻面上的陽臺長度可不計)不超過同一建筑外墻總長度1/2的(含1/2),其最小間距仍以建筑外墻計算;超過1/2的,應以陽臺外緣計算建筑間距。

    (3)坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。

    (4)建筑后退基地邊界地距離和建筑間距應同時符合規定。因基地條件限制不能同時符合規定的,經與相鄰地塊產權人協議并經規劃管理部門核準,可適當縮減基地邊界后退距離,但必須符合消防規定。

    5、建筑高度計算

    (1)本規則僅適用于確定建筑間距、退界距離和后退道路時的建筑高度計算。其他規定對建筑高度有限制的(如氣象臺、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等),按建筑物的最高點計算。

    (2)在計算建筑間距時,建筑高度按下列規定計算: 平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口頂(見圖一);有女兒墻的屋面,自室外地面算至女兒墻頂(見圖二)。 

    坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口頂(見圖三);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊頂(見圖四)。 

    水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施,其高度在6米以內,且水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,不計入建筑高度。

    6、沿路建筑高度 (一)沿路一般建筑高度的控制。(見圖五) H≤1.5(W+S) (二)沿路高層組合建筑高度的控制。(見圖六、圖七) A≤L(W+S)

    7、建筑高度控制視線分析方法 

    根據優秀歷史建筑和文物保護單位的周圍環境,選擇適當視點確定視線走廊,進行視線分析。視點的距離應大于或等于3H。因現狀條 件限制難以按3H視點距離控制高度的,視點距離可適當縮小,但不得小于2H。(見圖八)


     附錄三 日照分析技術管理規則

    附錄三 日照分析技術管理規則

    1、定義

    日照分析是指具相關資質的專業技術部門采用分析軟件,在指定日期進行模擬計算某一高層建筑、高層建筑群對其北側某一規劃或保留地塊的建筑、建筑部分層次的日照影響情況或日照時數情況。

    日照分析應編制《日照分析報告》,作為規劃管理部門進行規劃管理(審核方案、初步設計,核發建設工程規劃許可證)時的依據。

    本規則適用于擬建高層建筑,多層建筑不作日照分析,根據技術管理規定要求按日照間距控制。

    2、日照分析復核要求

    《日照分析報告》須經具有甲級資質的規劃設計、建筑設計單位或專業咨詢機構復核。對日照分析計算結果有異議的,可以申請再次復核。《日照分析報告》若經兩次復核基本一致即作為實際日照的最終結果。

    3、日照分析的對象、日照標準

    應滿足受遮擋的居住建筑(不包括公建用地上的酒店式公寓等)的主要朝向居室在大寒日的滿窗有效日照不低于三小時。居室是指臥室、起居室(也稱廳)。

    滿足以上日照要求時即視為日照不受影響。

    4、日照分析參數要求

    a、地理位置:安吉中心城市,東經119°14′~119°53′,北緯30°23′~30°53′。

    b、有效時間帶:上午8時至下午16時。

    c、時間統計方式:日照時數3小時。

    d、時間間隔:10分鐘。

    e、采樣點間距:不超過1米×1米。分析受日照影響的現狀住宅建筑時,采樣點間距不超過0.5米×0.5米。

    5、朝向

    日照分析應保證受遮擋建筑主要朝向的窗戶的有效日照,次要朝向按規定的建筑間距控制,不作日照要求。

    新建住宅至少有一個方向獲得日照,此方向即為主要朝向。

    現狀住宅一般以主要臥室朝向或有利日照的朝向為建筑主要朝向。

    居住建筑一個戶型有幾個朝向的居室的,其主要朝向的居室滿足日照有效時間的要求即可。

    6、日照分析次序

    日照分析時,應先了解擬建建筑周邊現狀、規劃情況,確定日照分析的主體建筑范圍和客體建筑范圍,先分析客體建筑的現狀日照狀況,再分析擬建高層建筑建設后的日照狀況,作出對比,明確遮擋影響。

    7、日照分析客體建筑范圍和對象的確定

    日照分析客體建筑指在擬建建筑遮擋范圍內,被遮擋需進行日照分析的居住等有日照要求的建筑。客體建筑范圍以外的建筑不進行日照分析。

    日照分析客體建筑范圍和對象的確定應符合以下要求:

    a、在新建高層建筑上午8時至下午16時日照陰影范圍內的居住等有日照要求的建筑。

    b、在上述范圍內,設計方案已經審定、待建、在建居住等有日照要求的建筑也應確認為客體建筑。

    8、日照分析主體建筑范圍和對象的確定

    日照分析主體建筑指對客體建筑產生日照遮擋的建筑。

    日照分析主體建筑范圍和對象的確定應符合以下要求:

    a、以已確定的客體建筑為中心,在其南側結合擬建高層建筑,調查了解周圍可能對其產生遮擋的建筑,在此范圍內確定日照分析主體建筑范圍。

    b、上述范圍內設計方案已經有關部門審定,或已經批準尚未建設,以及正在建設的建筑,也應納入主體建筑范圍。

    c、除高度大于等于4米的舊建筑的圍墻作為日照分析主體外,其他圍墻一般不作為日照分析主體。

    d、主體建筑參與投影的建、構筑物均應納入分析。

    9、居住建筑窗戶有效日照計算范圍

    計算基準面按以下確定:

    a、一般窗戶以外墻皮窗臺位置為計算基準面。

    e、設計封閉的陽臺,以封窗的陽臺欄桿面為計算基準面;陽臺被住戶自行封閉的,計算點仍為原窗戶的窗臺面。

    窗戶有效日照的計算按如下標準:

    以經確認的日照計算基準面左右兩個端點為計算點。窗戶(或陽臺)的寬度小于等于2.4米的,按實際寬度的左右兩個端點為計算點。寬度大于2.4米的,按2.4米計算,以窗戶(或陽臺)的中點兩側各延伸1.2米為計算范圍。

    10、主要日照分析資料

    a、覆蓋所有主客體建筑范圍的電子地形圖。

    b、擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件(附有建筑坐標和屋頂標高)。

    c、已確定的客體建筑的平、立面圖(必要時附有詳細的窗位尺寸)。

    d、已確定的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖(附有各屋頂詳細標高)。

    e、根據本規則規定,已確定納入主客體建筑范圍的在建或已批未建建筑的資料。

    f、資料來源及提供資料的單位應在日照分析報告中注明。

    11、日照分析報告成果要求

    日照分析報告應包括以下內容:

    a、日照分析項目情況

    建設項目名稱、地點、用地范圍;

    本基地擬建主體建筑的基本情況(編號、使用性質、層數、高度、位置等);

    根據本基地客體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況(編號、使用性質、層數、高度、位置);

    參與疊加分析的擬建建筑基地外主體建筑的基本情況(編號、名稱、層數、高度、位置等);

    以上資料的來源說明;

    進行日照分析所采用的分析軟件;

    日照分析技術參數。

    b、日照分析結論

    對受日照影響的現狀住宅建筑計算出客體建筑在擬建建筑建設前和建設后的日照時間段和有效日照時數,并列出每幢客體建筑的日照時間表,注明不滿足日照要求的建筑幢號和位置。

    明確不符合日照要求的建筑的位置。

    客體建筑范圍圖(日照陰影覆蓋范圍圖)(1:1000~1:2000);

    主體建筑范圍圖(1:1000~1:2000);

    日照分析成果圖(1:500~1:1000):成果圖中應在客體建筑外墻位置標明日照時數,對日照受影響部分采用不同顏色的條形色帶標注。

    12、責任

    建設單位應對報送的日照分析報告及其附送材料的真實性負責,報送材料不實或隱瞞實情而產生后果的,應承擔相應的責任。

    規劃設計、建筑設計單位或咨詢機構應對編制的日照分析報告的準確性負責。由于日照分析報告結果不真實、不準確而產生后果的,規劃設計、建筑設計單位或咨詢機構應承擔主要責任。

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